Facebook อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์
บุคคลธรรมดาแบ่งแปลงที่ดินขายหลายแปลง
| เรื่อง | บุคคลธรรมดาแบ่งแปลงที่ดินขายหลายแปลง |
| แหล่งที่มา | Facebook อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ |
| วันที่ | วันที่ถาม 04/04/2022 - วันที่ตอบ 28/05/2022 |
| ประเภทภาษี | ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา,ภาษีธุรกิจเฉพาะ |
| ข้อกฎหมาย | มาตรา 39, มาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร |
| ปุจฉา | กรณีบุคคลธรรมดาแบ่งแปลงที่ดินขายหลายแปลง 1. ขายที่ดินแบบผ่อน เช่น แปลง A1 ราคา 300,000 บาท วางดาวน์ 60,000 บาท ณ วันทำสัญญา ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าที่ดินส่วนที่เหลือผ่อนจ่ายเดือนละ 10,000 บาท จำนวน 24 งวด พอจ่ายครบตามจำนวนทุกงวด ก็นัดโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน กรณีนี้ ต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 เมื่อใดครับ ระหว่างปีที่โอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน หรือ ตามยอดที่ได้รับเงินดาวน์ เงินค่างวดแต่ละปี กรณียื่น ภ.ง.ด.90 ถ้าตามแต่ละปีที่ได้รับค่างวด ต้องรับรู้รายได้จากราคาประเมิน หรือยอดเงินที่ได้รับครับ และส่วนค่าใช้จ่ายใช้ยอดใหนเป็นค่าใช้จ่ายยอดใหนการยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 ครับ 2. กรณีแบ่งแยกที่ดินในนามเดิมทั้งที่เป็นมรดก และถือครองเกิน 5 ปี แล้วแบ่งขายโอนไปยังลูกค้าแต่ละราย เช่น ที่ดิน 2 ไร่ แบ่งได้ 8 แปลง ตอนไปโอนกรมที่ดินเสียเป็น อากร 0.5% ไม่ได้เป็นธุรกิจเฉพาะ แบบนี้ต้องนำไปยื่นแบบ ภงด.90 ไหมครับ ถือเป็นมิได้มุ่งค้าหากำไรได้ไหมครับ (เจตนาก็คือแบ่งขายครับ) |
| วิสัชนา | ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร บัญญัตินิยามศัพท์คำว่า “เงินได้พึงประเมิน” “ขาย” “ราคาขาย” และ “สิทธิครอบครอง” ไว้ดังนี้ “มาตรา 39 ในหมวดนี้ เว้นแต่ข้อความจะแสดงให้เห็นเป็นอย่างอื่น “เงินได้พึงประเมิน” หมายความว่า เงินได้อันเข้าลักษณะพึงเสียภาษีในหมวดนี้ เงินได้ที่กล่าวนี้ให้หมายความรวมตลอดถึงทรัพย์สิน หรือประโยชน์อย่างอื่นที่ได้รับ ซึ่งอาจคิดคำนวณได้เป็นเงิน เงินค่าภาษีอากรที่ผู้จ่ายเงินหรือผู้อื่นออกแทนให้สำหรับเงินได้ประเภทต่าง ๆ ตามมาตรา 40 และเครดิตภาษีตามมาตรา 47 ทวิ ด้วย “ขาย” หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าด้วยวิธีใด และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ แต่ไม่รวมถึง (1) ขาย แลกเปลี่ยน ให้ หรือโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลตามหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และราคาหรือมูลค่าตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา (ดู พระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 121) พ.ศ. 2525 ) (ดู คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.100/2543 ) (2) การโอนโดยทางมรดกให้แก่ทายาท ซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ “ราคาขาย” หมายความรวมถึง ราคาที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดตามมาตรา 49 ทวิ “สิทธิครอบครอง” หมายความถึง สิทธิครอบครองในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ เป็นที่น่าสังเกตว่าคำว่า “ขาย” “ราคาขาย” และ “สิทธิครอบครอง” แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติม ประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 9) พ.ศ. 2525 ใช้บังคับวันที่ 27 กุภาพันธ์ พ.ศ. 2525 เป็นต้นไป (https://www.rd.go.th/.../user_upload/kormor/newlaw/prk9.pdf) แก้ไขเพิ่มเติมพร้อมกับมาตรา 41 ทวิ มาตรา 42 (9) มาตรา 48 (4) มาตรา 49 ทวิ มาตรา 50 (5) และ (6) มาตรา 52 และมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งรัฐเปลี่ยนนโยบายในการจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่เดิมมุ่งจัดเก็บภาษีเงินได้เฉพาะที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรเท่านั้น แต่นับตั้งแต่วันที่ 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2525 เป็นต้นไป กำหนดจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาทั้งจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้มาโดยมุ่งในทางการค้าและหากำไร และที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร โดยกำหนดให้ผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่คำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายตามมาตรา 50 (5) และ (6) และนำส่งต่อเจ้าพนักงานที่ดินในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายที่ดิน ตามมาตรา 52 วรรคสอง แห่งประมวลรัษฎากร โดยกำหนดให้ใช้ราคาขายตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร อันได้แก่ “ราคาประเมินทุนทรัพย์” เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามกฎหมายที่ดิน โดยไม่ต้องใช้ราคาที่ขายจริงเป็น “เงินได้พึงประเมิน” ดังเช่นเงินได้พึงประเมินอื่นโดยทั่วไป เพราะการกำหนดจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นวาระแห่งชาติ และเป็นกฎหมายพิเศษ ต่อข้อถาม ขอเรียนว่า 1. กรณีบุคคลธรรมดาแบ่งแปลงที่ดินขายหลายแปลง โดยขายที่ดินแบบผ่อนชำระ เช่น แปลง A1 ราคา 300,000 บาท วางดาวน์ 60,000 บาท ณ วันทำสัญญา ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าที่ดินส่วนที่เหลือผ่อนจ่ายเดือนละ 10,000 บาท จำนวน 24 งวด พอจ่ายครบตามจำนวนทุกงวด ก็นัดโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน กรณีนี้ ต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 และ ภ.ง.ด.94 เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายที่ดิน ตามนิยามศัพท์คำว่า “ขาย” ที่ได้บัญญัติความหมายเป็นพิเศษอย่างอื่น เฉพาะในส่วนที่บัญญัติว่า “ให้หมายความรวมถึง...” จึงต้องนำบทบัญญัติมาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อันเป็นกฎหมายทั่วไปมาใช้บังคับโดยปริยาย กล่าวคือ “มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย” ดังนั้น เงินได้จากการ “ขาย” อสังหาริมทรัพย์ จึงให้ผู้มีเงินได้รับรู้เงินได้ก็ต่อเมื่อได้มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายที่ดินเท่านั้น ในระหว่างที่ยังไม่การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น แม้จะได้รับชำระราคาที่ดินไม่ว่าทั้งหมด หรือบางส่วน ก็ยังไม่อาจนับว่ากิจกรรมการ “ขาย” ได้เกิดขึ้นตามนิยามศัพท์คำว่า “ขาย” ตามบทบัญญัติมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร ดังกล่าว 2. กรณีแบ่งแยกที่ดินในนามเดิม ทั้งที่เป็นมรดก และถือครองเกิน 5 ปี แล้วแบ่งขายโอนไปยังลูกค้า แต่ละราย เช่น ที่ดิน 2 ไร่ แบ่งได้ 8 แปลง ตอนไปโอนกรมที่ดินเสียเป็น อากร 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยเจ้าพนักงานที่ดินไม่ได้เรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ นั้น (1) ให้พิจารณามีการ “ขาย” อสังหาริมทรัพย์” หรือไม่ หากไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่อาจถือได้ว่ามีการ “ขาย” อสังหาริมทรัพย์ เป็นแต่เพียงแบ่งแยกที่ดินในนามเดิมเท่านั้น เจ้าของที่ดินจึงยังไม่มีเงินได้พีงประเมินจากการขายที่ดิน จึงไม่ต้องนำไปยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 แต่อย่างใด (2) การขายที่ดินมรดกที่ได้แบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยดังกล่าว ย่อมเป็นที่ประจักษ์ชัดแล้วว่า เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไรแต่อย่างใด อย่างไรก็ตามหากเข้าลักษณะเป็นการขายโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบมาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ก็ย่อมมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับรายรับจากการขายที่ดินดังกล่าว (3) การแบ่งแยกที่ดินที่ถือครองมาเกินกว่า 5 ปีแล้ว นั้น โดยมุ่งหมายที่จะขายออกไปนั้น พึงต้องพิจารณาบริบทแวดล้อมในช่วงระยะเวลาที่ถือครองว่า มีจุดประสงค์ของการได้มาอย่างไร หากตั้งธงว่า ซื้อไว้เก็งกำไรก็ย่อมเป็นการได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไร แต่หากได้นำที่ดินดังกล่าวไปใช้ประโยชน์ทางอื่น อาทิ เพื่อทำการเกษตร เพื่อใช้เป็นสถานประกอบการ เพื่อให้เช่า ก็ย่อมถือเป็นการได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร (4) เกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะ การแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อย 8 – 9 แปลง ยังไม่เกิน 9 แปลง เป็นการหลบหลีกกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน แต่ต้องพิจารณามาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบมาตรา 4 (4) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ดังนี้ “มาตรา 4 ให้การขายอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ต้องจดทะเบียนสิทธิและ นิติกรรมดังต่อไปนี้ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร (1) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน (2) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด (3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการ ขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว (4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว...” ดังนั้น กรณีตามข้อเท็จจริง หากแบ่งแยกที่ดินที่ได้มาโดยทางมรดก หรือที่ดินที่ถือครองมาเกินกว่า 5 ปี ออกเป็น 8 – 9 แปลง โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว ก็ย่อมเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ขอขอบคุณข้อมูลจาก FB อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ ที่อนุญาตให้นำความรู้ดีๆ มาเเบ่งปันใน Website Tax-EZ ค่ะ |
