Facebook อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์
กิจการประกอบธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ที่ดิน
| เรื่อง | กิจการประกอบธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ที่ดิน |
| แหล่งที่มา | Facebook อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ |
| วันที่ | วันที่ถาม 19/05/2023 - วันที่ตอบ 20/05/2023 |
| ประเภทภาษี | ภาษีเงินได้นิติบุคคล,ภาษีธุรกิจเฉพาะ |
| ข้อกฎหมาย | มาตรา 91/2 (6) ,มาตรา 91/10 วรรคห้า แห่งประมวลรัษฎากร |
| ปุจฉา | กิจการประกอบธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ที่ดิน ต้องจดทะเบียนเสียภาษีธุกิจเฉพาะไหม เนื่องจากเวลาขายที่ดินทางสำนักงานที่ดินคิดภาษีธุกิจเฉพาะแล้ว หากจดกิจการต้องนำมูลค่าตัวไหนไปยื่นแบบ |
| วิสัชนา | 1. ตามมาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความใน ประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ให้การขายอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ต้องจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมดังต่อไปนี้ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร “มาตรา 4 ให้การขายอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ต้องจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมดังต่อไปนี้ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร (1) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน (2) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด (3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการ ขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว (4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่ง สาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว (5) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคลตามมาตรา 77/1 แห่งประมวลรัษฎากร (6) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่ (ก) การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน อสังหาริมทรัพย์ (ข) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก (ค) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่ง สำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลา ไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น ในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างตาม (ค) ได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลาห้าปีตามความใน (6) ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง (ง) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดย ไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม (จ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ทาง มรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม (ฉ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากรโดย ไม่มีค่าตอบแทน (ช) การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กับส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะใน กรณีที่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น” 2. ตามมาตรา 91/5 (6) แห่งประมวลรัษฎากร “มาตรา 91/5 ฐานภาษีสำหรับการประกอบกิจการตามบทบัญญัติในหมวดนี้ ได้แก่รายรับดังต่อไปนี้ ที่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีได้รับหรือพึงได้รับเนื่องจากการประกอบกิจการ (6) สำหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2 (6) รายรับจากการประกอบกิจการ คือ รายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ ทั้งสิ้น” ในทางปฏิบัติ กรมสรรพากรได้วางแนวทางปฏิบัติ สำหรับฐานภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังนี้ “กรณีธุรกิจเฉพาะ : รายรับ หมายถึง รายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า” 3. การประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 432) พ.ศ. 2541 นั้น โดยทั่วไปผู้ประกอบกิจการมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/12 แห่งประมวลรัษฎากร เว้นแต่กรณีประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรเป็นการชั่วคราวตามมาตรา 91/13 แห่งประมวลรัษฎากร ดังนี้ “มาตรา 91/12 บุคคลซึ่งประกอบกิจการที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2 โดยกิจการนั้นไม่ได้รับยกเว้นตามมาตรา 91/3 และผู้ประกอบกิจการไม่ได้รับยกเว้นการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/13 ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะโดยให้ยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะภายในสามสิบวันนับแต่วันเริ่มประกอบกิจการ คำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะตามวรรคหนึ่ง ให้เป็นไปตามแบบที่อธิบดีกำหนดและให้ยื่น ณ ที่ว่าการอำเภอท้องที่ที่สถานประกอบการตั้งอยู่ (ดู ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ 2)) ถ้าผู้กระทำกิจการมีสถานประกอบการหลายแห่งให้ยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ณ ที่ว่าการอำเภอท้องที่ที่สถานประกอบการที่เป็นสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ และการออกใบทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้เป็นไปตามที่อธิบดีกำหนด (ดู ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ 9) ใช้บังคับ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2547 เป็นต้นไป) ในกรณีผู้ประกอบการนอกราชอาณาจักร ให้บุคคลซึ่งเป็นตัวแทนของผู้ประกอบการดังกล่าวเป็นผู้มีหน้าที่รับผิดชอบในการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะของผู้ประกอบกิจการที่อยู่นอกราชอาณาจักรด้วย (ดู คำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.132/2546) 4. อธิบดีกรมสรรพากรอาศัยอำนาจตามมาตรา 91/13 (2) แห่งประมวลรัษฎากร ออกประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะ เรื่อง การกำหนดกิจการที่ไม่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ลงวันที่ 30 ธันวาคม พ.ศ. 2535 โดยให้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2535 เป็นต้นไป ดังนี้ “ข้อ 1 กำหนดให้การประกอบกิจการดังต่อไปนี้ เป็นการประกอบกิจการชั่วคราว (1) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการตามมาตรา 4 (5) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 โดยการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมิใช่ การขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 4 (1)(2)(3) และ (4) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตาม ความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 (2) การขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541” ต่อข้อถาม ขอเรียนว่า 1. กรณีประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ – ที่ดิน เป็นทางค้าหรือหากำไร ผู้ประกอบต้องจดทะเบียนเสียภาษีธุกิจเฉพาะหรือไม่ ขึ้นอยู่กับลักษณะการประกอบธุรกิจนั้น ดังนี้ 1.1 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ดังต่อไปนี้ ผู้ประกอบกิจการมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ (1) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน (2) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด (3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการ ขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว (4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่ง สาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว 1.2 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร ดังต่อไปนี้ ผู้ประกอบกิจการได้รับยกเว้นให้ไม่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ (1) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการตามมาตรา 4 (5) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 โดยการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมิใช่ การขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 4 (1)(2)(3) และ (4) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตาม ความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 (2) การขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 (ตามรายละเอียดดังได้กล่าวในข้อ 1 ข้างต้น) 2. ตามมาตรา 91/10 วรรคห้า แห่งประมวลรัษฎากร กำหนดให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็ทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎ่ากร ยื่นแบบ ภ.ธ.40 ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น เพื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ต้องยื่นแบบ ภ.ธ.40 ตามปกติทั่วไป ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ดังนี้ “มาตรา 91/10 ให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษียื่นแบบแสดงรายการภาษีตามแบบที่อธิบดีกำหนด โดยให้ยื่นเป็นรายเดือนภาษี พร้อมกับชำระภาษี ถ้ามี ไม่ว่าผู้มีหน้าที่เสียภาษีจะมีรายรับในเดือนภาษีหรือไม่ก็ตาม การยื่นแบบแสดงรายการภาษีและการชำระภาษีสำหรับเดือนภาษีใด ให้ยื่นภายในวันที่สิบห้าของเดือนถัดไป เว้นแต่อธิบดีจะกำหนดเป็นอย่างอื่น การยื่นแบบแสดงรายการภาษีและการชำระภาษี ให้ยื่น ณ ที่ว่าการอำเภอท้องที่ที่สถานประกอบการตั้งอยู่ ทั้งนี้ เว้นแต่อธิบดีจะกำหนดเป็นอย่างอื่น ถ้าผู้มีหน้าที่เสียภาษีมีสถานประกอบการหลายแห่ง การยื่นแบบแสดงรายการภาษีและการชำระภาษีตามวรรคหนึ่ง ให้แยกยื่นเป็นรายสถานประกอบการ ทั้งนี้ เว้นแต่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีจะยื่นคำร้องต่ออธิบดีขอยื่นแบบแสดงรายการภาษีรวมกัน ณ ที่ว่าการอำเภอท้องที่แห่งใดแห่งหนึ่ง หรือ ณ สถานที่ที่อธิบดีกำหนดตามวรรคสามก็ได้ และเมื่ออธิบดีพิจารณาเห็นสมควรจะอนุมัติก็ได้ (ดู ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ 2)) (ดู ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับที่ 6)) ความในวรรคหนึ่งถึงวรรคสี่มิให้ใช้บังคับแก่การยื่นแบบแสดงรายการภาษีและการชำระภาษีของผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็ทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2 (6) และให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษีกรณีดังกล่าวยื่นแบบแสดงรายการภาษีตามแบบที่อธิบดีกำหนดในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์พร้อมกับชำระภาษีต่อพนักงานเจ้ าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น ในการชำระภาษีตามวรรคห้าให้กรมที่ดินเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะเพื่อกรมสรรพากรและห้ามพนักงานเจ้าหน้าที่ลงนามรับรู้ ยอมให้ทำหรือบันทึกไว้จนกว่าจะได้รับเงินภาษีที่ต้องชำระให้ครบถ้วนถูกต้องแล้ว ภาษีที่ได้ชำระแล้วตามวรรคห้า ให้ส่งเป็นรายได้แผ่นดินตามระเบียบที่รัฐมนตรีกำหนด" ขอขอบคุณข้อมูลจาก FB อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ ที่อนุญาตให้นำความรู้ดีๆมาเเบ่งปันใน Website Tax-EZ ค่ะ |
