ตามข้อ 4 ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป. 90/2542 เรื่อง การเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม และการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย สำหรับการให้บริการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 81 (1)(ต) การโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 77/1 และ (9) และการให้บริการตามมาตรา 77/1 (10) แห่งประมวลรัษฎากร ลงวันที่ 29 ตุลาคม พ.ศ. 2542 กรมสรรพากรได้วางแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการโอนสิทธิการเช่าดังนี้ “ข้อ 4 กรณีผู้ประกอบการได้รับสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์จากบุคคลอื่น ซึ่งสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสินค้าที่ไม่มีรูปร่าง และผู้ประกอบการได้ใช้สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการประเภทที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม หรือประกอบกิจการทั้งประเภทที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มและประเภทที่ไม่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม หากผู้ประกอบการโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลอื่น ถือเป็นการขายสินค้าที่ไม่มีรูปร่างตามมาตรา 77/1 และ (9) แห่งประมวลรัษฎากร ผู้ประกอบการมีหน้าที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/2 แห่งประมวลรัษฎากร โดยความรับผิดในการเสียภาษีมูลค่าเพิ่มเกิดขึ้นเมื่อ ได้รับชำระค่าตอบแทนจากการโอนสิทธิการเช่า ตามมาตรา 78/3 แห่งประมวลรัษฎากร กรณีผู้ประกอบการตามวรรคหนึ่ง ได้ใช้สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการที่ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม หากผู้ประกอบการโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลอื่น ผู้ประกอบการไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/2 แห่งประมวลรัษฎากร เนื่องจากไม่ใช่การประกอบการในทางธุรกิจที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ตัวอย่าง (1) บริษัท ก.จำกัด ได้รับสิทธิการเช่าอาคารจากบริษัท ข.จำกัดเพื่อประกอบกิจการห้างสรรพสินค้า แต่บริษัทฯไม่มีความประสงค์จะเป็นผู้ดำเนินการเองจึงได้โอนขายสิทธิการเช่าให้แก่บุคคลอื่น ถือเป็นการขายสินค้าที่ไม่มีรูปร่างตามมาตรา 77/1 และ (9) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัท ก. มีหน้าที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มเมื่อได้รับชำระค่าตอบแทนจากการโอนสิทธิการเช่าอาคาร (2) บริษัท ก.จำกัด ได้รับสิทธิการเช่าอาคารจากบริษัท ข.จำกัดเพื่อประกอบกิจการขายบ้านจัดสรร ซึ่งอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และพัฒนาที่ดินซึ่งอยู่ในบังคับต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ต่อมาบริษัท ก. เลิกประกอบกิจการ แต่สัญญาเช่าอาคารยังไม่ครบกำหนด บริษัท ก.ได้โอนสิทธิการเช่าอาคารให้แก่บุคคลอื่น ถือเป็นการขายสินค้าที่ไม่มีรูปร่างตามมาตรา 77/1 และ (9) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัท ก. มีหน้าที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มเมื่อได้รับชำระค่าตอบแทนจากการโอนสิทธิการเช่าอาคารโดยต้องนำค่าตอบแทนทั้งหมดที่ได้รับมารวมคำนวณเป็นมูลค่าของฐานภาษี”
ต่อข้อถาม ขอเรียนว่า กรณีตามข้อเท็จจริง อาจารย์พละชัย “ครูต๊ะ” ฟูเกียรติพงษ์ มีอาคารพาณิชย์ 2 คูหา ซึ่งได้เช่ามาจากผู้ให้เช่า นั้น หากมีความประสงค์จะโอนสิทธิการเช่าไปให้ลูกชาย เพื่อให้ลูกชายนำอาคารพาณิชย์ดังกล่าว ไปให้เช่าเพื่อเป็นรายได้เลี้ยงครอบครัวของลูกชาย โดยไม่ใช่การโอนสิทธิเก็บกินที่ไปทำที่ที่ดิน แต่เป็นการทำสัญญาโอนสิทธิการเช่า ให้กับลูกชาย เช่นนี้
1. อาจารย์พละชัย ย่อมสามารถทำได้ตามหลักเกณฑ์ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิขย์ มาตรา 544 กล่าวคือ หากตามสัญญาเช่ากำหนดตกลงให้โอนสิทธิการเช่าต่อไปได้ (พิจารณาจากสัญญาเช่าเดิม) ซึ่งถือว่าผู้เช่าได้ยินยอมจากผู้เช่า (อาจารย์พละชัย) โอนสิทธิการเช่าได้ และได้มีการทำข้อตกลงการโอนสิทธิการเช่าเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งตามมาตรา 544 บัญญัติไว้ดังนี้ “มาตรา 544 ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้” ผู้เช่าจะให้ผู้อื่นเช่าช่วง หรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกหาอาจทําได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า กล่าวคือ ถ้าในสัญญาเช่าระบุว่ายินยอมให้ผู้เช่านําทรัพย์สินที่เช่าไปให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้ ผู้เช่าก็ย่อมกระทําได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าอีก แต่ถ้าไม่ระบุไว้ผู้เช่าจะนําไปให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าจะต้องให้ผู้เช่าเดิมยินยอมก่อน
2. เมื่อได้มีการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าไปยังบุตรชายแล้ว รายได้ที่เกิดขึ้นในกรณีที่บุตรชายนำให้เช่าช่วงต่อไป ย่อมถือเป็นเงินได้พึงประเมินของบุตรชายผู้ได้รับโอนสิทธิการเช่า (ซึ่งถือเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าอาคารดังกล่าวคนใหม่แทนอาจารย์พละชัย แล้ว)
ขอขอบคุณข้อมูลจาก FB อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ ที่อนุญาตให้นำความรู้ดีๆ มาเเบ่งปันใน Website Tax-EZ ค่ะ คลิ๊กที่นี่ เพื่อติดตาม FB เพจ "อาจารย์ สุเทพ พงษ์พิทักษ์" |
