1. Leasehold Leasehold เป็นสิทธิ์การเช่าถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว เจ้าของไม่มีกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของที่นั้นๆ โดยส่วนใหญ่มักจะให้เช่าในระยะ 30 ปี เมื่อหมดสัญญาอาจมีการต่อสัญญาเพิ่มได้ตามเงื่อนไขของแต่ละที่ เมื่อหมดสัญญาแล้วกรรมสิทธิ์ในคอนโดนั้นๆก็จะจบลงค่ะ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ตั้งอยู่บนที่ดินให้เช่า (ที่ดินที่ผู้พัฒนาโครงการและเจ้าของเป็นคนละคนกัน) ที่ดินที่ราคาแพงมากๆ จนไม่สามารถตั้งราคาเพื่อขายขาดได้, ที่รัฐฯ หรือ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เป็นต้น โดยส่วนใหญ่ราคาจะต่ำกว่าโครงการแบบ Freehold ในทำเลเดียวกัน แต่อาจจะมีความเสี่ยงด้านการไม่มีสิทธิ์ได้ค่าชดเชยในส่วนของที่ดินและอาคาร หากเกิดการชำรุดเสียหายจากภัยพิบัติ หรือถูกเวนคืนที่ในช่วงที่ยังติดสัญญาเช่าอยู่
2. Freehold Freehold เป็นการซื้อขายแบบที่เราเห็นกันทั่วไป คือซื้อขายสิทธิ์ขาด โดยผู้ที่พัฒนาโครงการเป็นเจ้าของที่ดินนั้นๆ และสามารถทำการขาย โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อได้ถาวร ไม่มีระยะเวลากำหนด หรือขายขาดไปเลย โดยผู้ซื้อจะได้กรรมสิทธิ์ไปครอบครองอย่างเต็มตัว และสามารถปรับปรุง ซ่อมแซม ตกแต่งห้องได้ หากคอนโดเกิดภัยพิบัติต่างๆ หรือถูกเวนคืนขายที่ดิน ผู้ซื้อก็ได้ค่าชดเชยตามสัดส่วนในโฉนดที่ดิน รวมถึงยังมีโอกาสกู้กับธนาคารได้วงเงินสูงสุด 100% และสามารถส่งต่อไปยังรุ่นลูกหลานได้
3. ตามข้อ 3.4 และ 3.7 (1) ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 1/2528ฯ ลงวันที่ 28 สิงหาคม พ.ศ. 2528 “ข้อ 3 บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลรายใดได้ปฏิบัติในการคำนวณรายได้และรายจ่ายตามข้อต่าง ๆ ดังต่อไปนี้ตั้งแต่รอบระยะเวลาบัญชีใด ให้ถือว่าการปฏิบัติดังกล่าวเป็นกรณีที่ได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมสรรพากรแล้ว บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้นจะต้องถือปฏิบัติตามวิธีการที่ได้รับอนุมัตินั้นตลอดไป เว้นแต่จะได้รับอนุมัติให้เปลี่ยนแปลงจากอธิบดีกรมสรรพากร “3.4 การคำนวนรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลซึ่งประกอบกิจการให้เช่าทรัพย์สิน ให้ใช้เกณฑ์สิทธิตามข้อ 2 โดยบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้น ต้องนำรายได้ค่าเช่าหรือค่างวดและรายจ่ายที่เกี่ยวข้องมารวมคำนวณเป็นรายได้และรายจ่ายในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชีตามส่วนแห่งระยะเวลาการให้เช่าทรัพย์สิน หรือตามเกณฑ์อื่น ที่เหมาะสมตามวิธีการทางบัญชีที่รับรองทั่วไป การคำนวนรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ซึ่งเป็นผู้เช่าทรัพย์สิน ให้ใช้เกณฑ์สิทธิตามข้อ 2 โดยบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้นต้องนำรายจ่ายค่าเช่าหรือค่างวดและรายจ่ายที่เกี่ยวข้องมารวมคำนวณเป็นรายจ่ายในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชีตามส่วน แห่งระยะเวลาการเช่าทรัพย์สิน หรือตามเกณฑ์อื่นที่เหมาะสมตามวิธีการทางบัญชีที่รับรองทั่วไป กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลตามวรรคหนึ่ง และวรรคสองได้เลือกใช้วิธีใดวิธีหนึ่งเพื่อคำนวณรายได้และรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้แล้ว ให้ใช้วิธีนั้นตลอดไป เว้นแต่จะได้รับอนุมัติให้เปลี่ยนแปลงจากอธิบดีกรมสรรพากร” (ความตามข้อ 3.4 แก้ไขเพิ่มเติมโดยคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป. 299/2561ฯ ใช้บังคับในการคำนวณภาษีเงินได้ของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ซึ่งมี รอบระยะเวลาบัญชีเริ่มในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2561 เป็นต้นไป) 3.7 การคำนวณรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลซึ่งประกอบกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้เกณฑ์สิทธิตามข้อ 2 โดยให้ถือปฏิบัติเกี่ยวกับการคำนวณรายได้และรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้ดังต่อไปนี้ (1) ให้คำนวณรายได้และรายจ่ายที่เกี่ยวข้องเป็นรายได้และรายจ่ายทั้งจำนวนเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในรอบระยะเวลาบัญชีเดียวกันกับการขายนั้น”
ต่อข้อถาม ขอเรียนว่า 1. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะ Freehold เข้าลักษณะเป็นรายได้จากการขายทรัพย์สิน บริษัทฯ บันทึกรายได้ทางบัญชี เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ (เงินรับค่างวดเป็นเงินรับล่วงหน้า) บริษัทฯ บันทึกรายได้ทางภาษี โดยปรับปรุงแบบเป็นค่างวดที่ชำระไม่ได้ ต้องถือปฏิบัติตามข้อ 3.7 (1) ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 1/2528ฯ ลงวันที่ 28 สิงหาคม พ.ศ. 2528 โดยรับรู้เป็นรายได้เมื่อจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายที่ดิน เช่นเดียวกับการรับรู้รายได้ทางบัญชี การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะ Leasehold บริษัทฯ บันทึกทางบัญชีเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แล้วตัดค่าเสื่อมราคาตามอายุสัญญา (30 ปี) บริษัทฯ บันทึกทางภาษี เหมือนทางบัญชี บริษัทฯ บันทึกรายได้ทางบัญชี เป็นค่าเช่าแบบเส้นตรง 30 ปี บริษัทฯ บันทึกทางภาษี เหมือนทางบัญชี หมายเหตุ ราคาทั้ง 2 สัญญา เท่ากัน จ่ายชำระงวดแรก 30% งวดที่ 2 อีก 70%
2. เมื่อลูกค้าจ่ายชำระค่างวดครบ บริษัทฯ มีข้อตกลงกับพนักงานขาย มีค่านายหน้า 10% ทั้ง 2 ประเภทสัญญา สัญญา Freehold บริษัทฯ ต้องรับรู้ ค่านายหน้าเป็นค่าใช้จ่ายในรอบระยะเวลาบัญชีปีที่ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ (ปีที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายที่ดิน สัญญา Leasehold บริษัทฯ ต้องรับรู้ค่านายหน้าเป็นค่าใช้จ่ายในรอบระยะเวลาบัญชีปีที่ตกลงทำสัญญากับลูกค้านั้น ทั้งจำนวน เหมือนกรณีสัญญา Freehold
ขอขอบคุณข้อมูลจาก FB อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ ที่อนุญาตให้นำความรู้ดีๆ มาเเบ่งปันใน Website Tax-EZ ค่ะ คลิ๊กที่นี่ เพื่อติดตาม FB เพจ "อาจารย์ สุเทพ พงษ์พิทักษ์ |
