1. การให้เช่าพื้นที่ อันเป็นอสังหาริมทรัพย์ 1.1 สัญญาเช่าทรัพย์ คือ สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งที่เรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้เช่า" ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลาอันจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น (มาตรา 537 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) สัญญาเช่าทรัพย์มีลักษณะดังนี้คือ (1) เป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งคู่สัญญาเช่าทรัพย์ต่างเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน กล่าวคือ ผู้ให้เช่าเป็นลูกหนี้โดยมีหน้าที่ที่จะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าในขณะเดียวกันก็เป็นเจ้าหนี้ในอันที่จะได้รับค่าเช่าทรัพย์สินนั้น (2) ผู้เช่ามีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า สิทธิของผู้เช่าในทรัพย์สินที่เช่านั้น แม้ช่วงเวลานานเพียงใดก็เป็นสิทธิที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้น ผู้เช่าไม่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า เช่นเช่าบ้าน ผู้เช่ามีสิทธิเพียงครอบครอง ใช้ประโยชน์อยู่อาศัยในบ้านเท่านั้น แม้จะอยู่มานานเท่าใดผู้เช่าก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ “ทรัพย์สิน” ที่เป็นวัตถุแห่งสัญญาเช่านี้จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์หรือสิทธิใดๆ ก็ได้ เช่น บ้าน ที่ดิน รถยนต์ สิทธิในเครื่องหมายการค้า หรือลิขสิทธิ์ เป็นต้น สิทธิที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินตามสัญญาเช่านั้น กฎหมายได้กำหนดไว้ชัดเจนว่า ต้องเป็นระยะเวลาอันมีจำกัด เช่น กำหนดเป็นวัน เดือน ปี หรือแม้จะกำหนดระยะเวลาเช่าไว้ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ได้เพราะเท่ากับเป็นการกำหนดระยะเวลาอันมีจำกัดแล้วนั่นเอง ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้เช่า มิฉะนั้น สัญญาเช่าก็จักไม่เกิดขึ้น และเมื่อได้ส่งมอบการครอบครองแล้ว ผู้ให้เช่าจะเข้าไปในพื้นที่เช่าไม่ได้เลย เว้นแต่จะมีเหตุที่กฎหมายยอมให้กระทำได้ (3) ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สิน เรียกว่า “ค่าเช่า” ซึ่งกำหนดเป็ฯเงินตราที่คู่สัญญาให้แก่กันเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สินที่เช่า หรือจะตกลงกันกำหนดค่าเช่าเป็นทรัพย์สินอย่างอื่นก็ได้ (4) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดระยะเวลาเช่าไว้ไม่เกิน 3 ปี กฎหมายได้กำหนดว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ (มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดระยะเวลาเช่าไว้เกินกว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะกำหนดระยะเวลาเช่าไว้เพียง 1 ปี 2 ปี หรือเกินกว่านั้นเป็น 10 ปี 20 ปี หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาก็เหมือนกัน กล่าวคือการเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถตกลงกันได้นานที่สุด 30 ปี (มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ต้องมี “หลักฐานเป็นหนังสือ” จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีตามสัญญาเช่าทรัพย์ได้ อย่างไรก็ตามถ้าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า กฎหมายกำหนดให้ตองทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งหากไม่ทำตามก็จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงแค่ 3 ปี เท่านั้น (มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) เครดิต http://life.cpru.ac.th/.../%E0%B8%9A%E0%B8%97%E0%B8%97%E0... 1.2 การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ในทางภาษีอากร (1) ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 81 (1)(ต) แห่งประมวลรัษฎากร (2) ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องคำนวณหักภาษีเงินได้ เมื่อจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคลดังนี้ กรณีผู้เช่าเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลหรือนิติบุคคลอื่น ให้คำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% ของเงินได้ค่าเช่าที่มีจำนวนตั้งแต่ 1,000 บาท ขึ้นไป แม้การแบ่งจ่ายจะมีจำนวนไม่ถึง 1,000 บาทก็ตาม ทั้งนี้ ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 4/2528ฯ กรณีผู้เช่าเป็นรัฐบาล องค์การของรัฐบาล เทศบาล หรือองค์การบริหารราชการส่วนท้องถิ่นอื่น ให้คำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตรา 1% ของเงินได้ค่าเช่าที่มีจำนวนตั้งแต่ 500 บาท ขึ้นไป แม้การแบ่งจ่ายจะมีจำนวนไม่ถึง 1,000 บาทก็ตาม ทั้งนี้ ตามมาตรา 69 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร (3) กรณีให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาทต่อทุกจำนวนค่าเช่า 1,000 บาท และเศษของ 1,000 บาท (4) ตราสารเช่าที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ดังต่อไปนี้ ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินแทนการปิดแสตมป์อากร (ก) ตราสารที่มีค่าเช่าตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป สำหรับตราสารที่กระทำตั้งแต่วันที่ 5 เมษายน พ.ศ. 2558 เป็นต้นไป (ข) ตราสารที่รัฐบาล องค์การของรัฐบาล เทศบาล สุขาภิบาล หรือองค์การ บริหารราชการส่วนท้องถิ่นเป็นผู้เช่า หรือ (ค) ตราสารที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน
2. การให้ใช้พื้นที่อันเป็นอสังหาริมทรัพย์ เป็นสัญญาการให้บริการ เนื่องจากไม่มีการส่งมอบการครอบครองทรัพย์ที่ให้ใช้พื้นที่กันนั้น ซึ่งผู้ให้บริการใช้พื้นที่ยังคงมีสิทธิครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นตลอดเวลา
ต่อข้อถาม ขอเรียนว่า 1.การจัดการเกี่ยวกับห้องพักรายวันที่เข้าลักษณะเป็นการให้เช่าห้องพัก ที่เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (5) (ก) แห่งประมวลรัษฎากร นั้น (1) ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบการครอบครองทรัพย์ให้แก่ผู้เช่า (2) ต้องไม่จัดให้มีบริการในห้องพักในลักษณะเดียวกับบริการโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ รวมทั้ง บริการอาหารเช้า ให้แก่ผู้ใช้บริการ (3) ไม่ได้รับอนุญาตให้จัดให้บริการในลักษณะเดียวกับ “โรงแรม” การให้เช่าห้องพักรายวัน ย่อมได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 81 (1)(ต) แห่งประมวลรัษฎากร
2. การจัดการเกี่ยวกับห้องพักรายวัน ที่เข้าลักษณะเป็นการให้บริการเช่านั้น 2.1. กรณีให้บริการตามสัญญาเช่า (1) สาระสำคัญดังต่อไปนี้ (ก) สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาสองฝ่าย ฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้ให้เช่า” และ อีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า “ผู้ช่า” กรณีจึงต้องนำหลักเกณฑ์ทั่วไปในเรื่องนิติกรรมสัญญามาใช้ด้วย ในกรณีที่ไม่มีหลักเกณฑ์กำหนดไว้โดยเฉพาะในบทบัญญัติกฎหมายว่าด้วยเช่าทรัพย์ (ข) ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า เช่น เช่าหนังสือเพื่ออ่าน หรือเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัย มีข้อสังเกตว่า ผู้ให้เช่าทรัพย์สินนี้ กฎหมายมิได้บัญญัติว่าจะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า ฉะนั้น ผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินก็อาจจะใหเช่าทรัพย์ได้ (ค) ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าโดยมีระยะเวลาอันจำกัด กล่าวคือ ระยะเวลาแห่งการเช่าอาจจะกำหนดเป็นวัน เดือน หรือปีก็ได้นอกจากนี้กำหนดระยะเวลาเช่าจะต้องเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายด้วย (ง) ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่าเพื่อเป็นการตอบสนองที่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า สำหรับค่าเช่าที่ผู้เช่าให้เป็นการตอบแทนแก่ผู้ให้เช่านั้น โดยปกติมักจะกำหนดชำระกันเป็นเงินตรา อย่างไรก็ตาม คู่สัญญาอาจจะตกลงกัน เอาทรัพย์สินอื่นหรือแรงงานตอบแทนเป็นค่าเช่าก็ได้ (จ) สัญญาเช่าทรัพย์จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งคู่สัญญา ต่างมีหน้าที่จะต้องชำระตอบแทนกัน โดยต่างเป็นเจ้าหนี้ลูกหนี้ซึ่งกันและกันโดยผู้เช่ามีหนี้จะต้องชำระ “ค่าเช่า” ให้แก่ผู้เช่า ในขณะเดียวกันผู้ให้เช่าก็มีหนี้ที่จะต้องชำระให้แก่ผู้้เช่า ได้แก่ การให้ผู้เช่า “ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า” (ฉ) สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน แต่มุ่งที่จะส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่ายังเป็นของผู้ให้เช่า เพื่อให้ผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า นั้น (2) ในทางภาษีอากร (ก) การให้เช่าทรัพย์สิน เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (5) (ก) แห่งประมวลรัษฎากร (ข) การให้เช่าห้องพักรายวัน ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 81 (1)(ณ) แห่งประมวลรัษฎากร (ค) กรณีผู้เช่าเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น มีหน้าที่ต้องคำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ทีจ่าย ในอัตรา 5% ของเงินได้ ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 4/2528 ฯ ลงวันที่ 26 กันยายน พ.ศ. 2528 (ง) กรณีจัดทำสัญญาเช่า ที่มีลายมือชื่อของคู่สัญญาครบถ้วนทั้งสองฝ่าย ถือเป็นตราสารที่ต้องเสียอากรแสตมป์ ในอัตรา 1 บาทต่อทุกจำนวนค่าเช่า 1,000 บาท และเศษของ 1,000 บาท
2.การให้บริการใช้ทรัพย์สิน 2.1 เนื่องจากไม่มีการส่งมอบการครอบครองทรัพย์ที่ให้ใช้พื้นที่กันนั้น ซึ่งผู้ให้บริการใช้พื้นที่ยังคงมีสิทธิครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นตลอดเวลา 2.2 การให้ใช้พื้นที่ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ในทางภาษีอากร (1) เป็นกิจการให้บริการที่อยู่ในข่ายที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/2 (1) ประกอบมาตรา 77/1 (10) แห่งประมวลรัษฎากร และเข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 แห่งประมวลรัษฎากร (2) กรณีผู้ใช้บริการเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลหรือนิติบุคคลอื่น ที่จ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ ต้องคำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายตามมาตรา 3 เตรส แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 12/1 ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 4/2528 ในอัตราร้อยละ 3 ของค่าบริการ (3) สัญญาให้ใช้อสังหาริมทรัพย์ หรือให้บริการใช้พื้นที่ไม่อยู่ในบังคับที่ต้องปิดอากรแสตมป์ การนำห้องเช่ารายเดือน ไปปล่อยเช่าเป็นรายวัน ผ่าน agent เช่น agoda โดยรายได้หลังหักคอมมิชชั่น, ภาษี vat 7% แล้ว รายได้ส่วนนี้จัดเป็นรายได้ประเภทที่ 8
ขอขอบคุณข้อมูลจาก FB อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ ที่อนุญาตให้นำความรู้ดีๆ มาเเบ่งปันใน Website Tax-EZ ค่ะ คลิ๊กที่นี่ เพื่อติดตาม FB เพจ "อาจารย์ สุเทพ พงษ์พิทักษ์ | 
