1. ทรัพย์อิงสิทธิ ความแตกต่างระหว่าง "ทรัพย์อิงสิทธิ" และ "สิทธิการเช่า" 03/10/2024 ในโลกของการลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดถือเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า ปัจจุบันมีเครื่องมือทางกฎหมายที่น่าสนใจสองรูปแบบที่ช่วยให้เจ้าของที่ดินและนักลงทุนสามารถเข้าถึงและใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างยืดหยุ่นและหลากหลายมากขึ้น นั่นคือ "ทรัพย์อิงสิทธิ" และ "สิทธิการเช่า" แม้ว่าทั้งสองรูปแบบจะมีจุดประสงค์หลักในการให้สิทธิแก่บุคคลอื่นในการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่ก็มีความแตกต่างที่สำคัญในด้านกฎหมาย ลักษณะสิทธิ และความยืดหยุ่นในการใช้งาน บทความนี้จะพาคุณไปสำรวจความแตกต่างระหว่าง "ทรัพย์อิงสิทธิ" และ "สิทธิการเช่า" เพื่อให้คุณสามารถเลือกใช้เครื่องมือที่เหมาะสมกับความต้องการและวัตถุประสงค์ของคุณได้อย่างถูกต้อง 1.1 ทรัพย์อิงสิทธิ: สิทธิที่ดินรูปแบบใหม่เพื่อการลงทุนที่คล่องตัว ทรัพย์อิงสิทธิ เป็นสิทธิในที่ดินรูปแบบใหม่ที่ถูกสร้างขึ้นภายใต้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 โดยมีจุดเด่นที่ความยืดหยุ่นและความคล่องตัวในการลงทุน เจ้าของที่ดินสามารถนำที่ดินมาจดทะเบียนเพื่อออกเป็นทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งจะทำให้ทรัพย์อิงสิทธินั้นกลายเป็นทรัพย์สินที่สามารถซื้อขาย โอน จำนอง หรือใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจได้ ผู้ถือครองทรัพย์อิงสิทธิจะมีสิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นตามที่ระบุไว้ในสัญญาทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งอาจรวมถึงการสร้างอาคาร พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม หรือแม้แต่การอยู่อาศัย โดยมีระยะเวลาตามที่กำหนดไว้ในสัญญา ซึ่งโดยทั่วไปจะไม่เกิน 30 ปี สิทธิการเช่า: สิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินตามสัญญา 1.2 สิทธิการเช่า เป็นสิทธิที่ผู้เช่าได้รับจากเจ้าของที่ดินในการครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า โดยมีระยะเวลาที่กำหนดไว้ชัดเจน ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าให้แก่เจ้าของที่ดินตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา สิทธิการเช่าสามารถแบ่งออกเป็น 2 ประเภทหลัก ได้แก่ การเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และการเช่าตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 โดยแต่ละประเภทจะมีรายละเอียดและข้อกำหนดที่แตกต่างกันออกไป 1.3 ความแตกต่างที่สำคัญระหว่าง "ทรัพย์อิงสิทธิ" และ "สิทธิการเช่า" "ทรัพย์อิงสิทธิ" (1) กฎหมายที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2) การได้มาซึ่งสิทธิ โดยการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ (3) ลักษณะของสิทธิในทรัพย์อิงสิทธิ เป็นสิทธิในทรัพย์สินที่สามารถซื้อขาย โอน จำนอง หรือใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจได้ (4) การส่งมอบการครอบครองทรัพย์ ต้องมีการส่งมอบการครอบครองทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อให้ใช้ทรัพย์อิงสิทธินั้น (5) การจดทะเบียน ต้องจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ (6) ระยะเวลา ไม่เกิน 30 ปี (ต่ออายุได้) (7) มีความยืดหยุ่น สูง (สามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจได้) (8) ความคุ้มครอง ผู้ถือครองทรัพย์อิงสิทธิได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย "สิทธิการเช่า" (1) กฎหมายที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ,กฎหมายว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 (2) การได้มาซึ่งสิทธิ โดยการทำสัญญาเช่า (3) ลักษณะของสิทธิ เป็นสิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินตามสัญญา (4) การส่งมอบการครอบครองทรัพย์ ต้องมีการส่งมอบการครอบครองในทรัพย์ที่ให้เช่า เพื่อให้ใช้ทรัพย์ที่ให้เช่านั้น ซึ่งถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า (5) การจดทะเบียน ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน (ยกเว้นบางกรณีตามกฎหมาย) (6) ระยะเวลาการเช่า ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา (ตามกฎหมายกำหนดไว้ไม่เกิน 30 ปี) (7) ความยืดหยุ่น ต่ำ (สิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา) (8) ความคุ้มครอง ผู้เช่าได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายและสัญญาเช่า "ทรัพย์อิงสิทธิ" และ "สิทธิการเช่า" ต่างเป็นเครื่องมือทางกฎหมายที่ช่วยให้เจ้าของที่ดินและนักลงทุนสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ แต่ละรูปแบบมีข้อดีและข้อจำกัดที่แตกต่างกันไป การเลือกใช้เครื่องมือที่เหมาะสมจึงขึ้นอยู่กับความต้องการและวัตถุประสงค์ของแต่ละบุคคล 1.4 ทรัพย์อิงสิทธิ กับการเสียภาษี (1) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ (เจ้าของที่ดิน) ยังคงต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราปกติ เนื่องจากยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ผู้รับทรัพย์อิงสิทธิ: ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยตรง แต่จะมีภาระภาษีทางอ้อมผ่านค่าตอบแทนที่ต้องจ่ายให้แก่ผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ (2) ภาษีเงินได้ ผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ: ค่าตอบแทนที่ได้รับจากการให้ทรัพย์อิงสิทธิ เข้าลักษณะเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง ถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (5) (ก) แห่งประมวลรัษฎากร และต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือภาษีเงินได้นิติบุคคลตามประเภทของผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ ผู้รับทรัพย์อิงสิทธิ: ค่าตอบแทนที่จ่ายให้แก่ผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ สามารถนำไปหักเป็นค่าใช้จ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้ได้ (3) ภาษีธุรกิจเฉพาะ: การโอนทรัพย์อิงสิทธิ: การโอนทรัพย์อิงสิทธิมีลักษณะเป็นการขายสิทธิการเช่า ซึ่งต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) การจำนองทรัพย์อิงสิทธิ: การจำนองทรัพย์อิงสิทธิต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 1 ของมูลค่าที่จำนอง (4) อากรแสตมป์: สัญญาทรัพย์อิงสิทธิ: สัญญาทรัพย์อิงสิทธิต้องเสียอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.1 ของมูลค่าทรัพย์สินที่ให้เป็นทรัพย์อิงสิทธิ หรือของค่าตอบแทนทั้งหมด (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) กรณีตามข้อเท็จจริง บริษัทฯ ประกอบกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (คอนโดมิเนียม) ได้จดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ และโอนทรัพย์อิงสิทธิให้ นายเอ (ต่างชาติ) และได้จดทะเบียนโอนทรัพย์อิงสิทธิที่กรมที่ดินเรียบร้อยแล้ว เช่นนี้ การจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิดังกล่าว บริษัทฯ ไม่ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่อย่างใด การบันทึกบัญชีเกี่ยวกับการโอนทรัพย์อิงสิทธิ ค่าตอบแทนที่ได้รับจากการโอนทรัพย์อิงสิทธิ เข้าลักษณะเป็นเงินได้จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง อันเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (5) (ก) แห่งประมวลรัษฎากร จึงให้บันทึกบัญชีเช่นเดียวกับการให้เช่าทรัพย์ โดยรับรู้รายได้ตามเกณฑ์สิทธิ ตามข้อ 3.4 ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 1/2528 ดังนี้ “3.4 การคำนวนรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลซึ่งประกอบกิจการให้เช่าทรัพย์สิน ให้ใช้เกณฑ์สิทธิตามข้อ 2 โดยบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้น ต้องนำรายได้ค่าเช่าหรือค่างวดและรายจ่ายที่เกี่ยวข้องมารวมคำนวณเป็นรายได้และรายจ่ายในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชีตามส่วนแห่งระยะเวลาการให้เช่าทรัพย์สิน หรือตามเกณฑ์อื่น ที่เหมาะสมตามวิธีการทางบัญชีที่รับรองทั่วไป การคำนวนรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ซึ่งเป็นผู้เช่าทรัพย์สิน ให้ใช้เกณฑ์สิทธิตามข้อ 2 โดยบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้นต้องนำรายจ่ายค่าเช่าหรือค่างวดและรายจ่ายที่เกี่ยวข้องมารวมคำนวณเป็นรายจ่ายในแต่ละรอบระยะเวลาบัญชีตามส่วนแห่งระยะเวลาการเช่าทรัพย์สิน หรือตามเกณฑ์อื่นที่เหมาะสมตามวิธีการทางบัญชีที่รับรองทั่วไป กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลตามวรรคหนึ่ง และวรรคสองได้เลือกใช้วิธีใดวิธีหนึ่งเพื่อคำนวณรายได้และรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้แล้ว ให้ใช้วิธีนั้นตลอดไป เว้นแต่จะได้รับอนุมัติให้เปลี่ยนแปลงจากอธิบดีกรมสรรพากร”
2. กรณีที่บุตร 5 คนได้รับมรดกเป็นที่ดินมาคนละ 1 แปลง เมื่อ 20 ปีที่แล้ว ต่อมาบุตรทั้ง 5 คน แบ่งที่ดินในส่วนตนเองอีกคนละ 9 แปลง มีการพัฒนาที่ดิน มีสาธารณูปโภค นั้น 2.1 ที่ดินที่ได้รับมาจากมรดก มีการแบ่งโฉนด เมื่อนำออกขาย ไม่เข้าลักษณะ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4 (6) (ข) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความใน ประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 เว้นแต่ การขายที่ดินดังกล่าว เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนน หรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว ตามมาตรา 4 (4) แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 2.2 เนื่องจากบุตรทั้ง 5 คน ทำรวมกัน แต่สัญญาจ้างพัฒนา ทำแยกในส่วนของแต่ละคน หากแยกกันขายตามส่วนของตน ก็จะยังไม่ถือว่าเป็นห้างหุ้นส่วนสามัญ 2.3 ถ้าต้องจดห้างหุ้นส่วนสามัญ สิ้นปีจะต้องมีการยื่นภาษีเงินได้ และส่วนแบ่งกำไรที่แบ่งแต่ละคน ต้องเสียภาษีเงินได้ส่วนตัวอีกครั้งถูกต้องแล้วครับ
3. กรณีตามข้อเท็จจริง บริษัท A ประมูลอาคารคอนโดมิเนียมมาแล้วตกลงกับนาย ก ว่านาย ก จะเข้ามาซื้อ และรีโนเวทอาคารคอนโดดังกล่าว แต่จะชำระเงินเมื่อ นาย ก โอนขายให้ลูกค้า ณ วันโอน บริษัท A จะโอนขายให้นาย ก 300,000 บาท ส่วน นาย ก จะโอนต่อให้ลูกค้า ในราคา 1,000,000 บาท นั้น นาย ก เมื่อเสียค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่กรมที่ดินแล้ว พอสิ้นปี นาย ก ไม่สามารถเลือกที่จะไม่นำรายได้จากการขายคอนโดดังกล่าวมาเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2544 หรือข้อ 8 คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป. 100/2543 ได้เนื่องจากนาย ก มิได้เป็นผู้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายที่ดิน และมิได้เป็นผู้ถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย หากแต่บริษัท A เป็นเจ้าของและจดทะเบียนโอนทั้งหมด
ขอขอบคุณข้อมูลจาก FB อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ ที่อนุญาตให้นำความรู้ดีๆ มาเเบ่งปันใน Website Tax-EZ ค่ะ คลิ๊กที่นี่ เพื่อติดตาม FB เพจ "อาจารย์ สุเทพ พงษ์พิทักษ์" |
