Facebook อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์
การขายที่ดินของกองมรดกของผู้ตายที่ยังไม่ได้แบ่ง โดยผู้จัดการกองมรดก
| เรื่อง | การขายที่ดินของกองมรดกของผู้ตายที่ยังไม่ได้แบ่ง โดยผู้จัดการกองมรดก |
| แหล่งที่มา | Facebook อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ |
| วันที่ | วันที่ถาม 17/05/2026 - วันที่ตอบ 24/05/2026 |
| ประเภทภาษี | ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา,ภาษีธุรกิจเฉพาะ,อากรแสตมป์ |
| ข้อกฎหมาย | มาตรา 50 (5) ประกอบมาตรา 48 (4) แห่งประมวลรัษฎากร |
| ปุจฉา | กรณีที่ดินเป็นชื่อคุณแม่ (เสียชีวิตแล้ว) ถือครองที่ดินมากว่า 10 ปี มีพีสาวเป็นผู้จัดการมรดก ลูก ๆ ตัดสินใจจะขายที่ดินนี้ในราคา 5 ล้านบาท คำถาม 1. ลูก ๆ จะต้องเสียภาษีธุรกิจจำเพาะ (3.3%) ไหมคะ 2. เวลาเสียต้องแยกยื่นเป็นรายบุคคลหรือไม่? หมายเหตุ ที่ดินนี้ยังเป็นชื่อคุณแม่ ยังไม่ได้ใส่ชื่อลูก ๆ ค่ะ |
| วิสัชนา | ข้อกฎหมาย เกี่ยวกับการขายที่ดินของกองมรดกของผู้ตายที่ยังไม่ได้แบ่ง โดยผู้จัดการกองมรดก 1. กรณีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามมาตรา 50 (5) ประกอบมาตรา 48 (4) แห่งประมวลรัษฎากร บัญญัติว่า "มาตรา 48 เงินได้พึงประเมินต้องเสียภาษีเงินได้ดังต่อไปนี้... "(4) ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีตาม (1) และ (2) ก็ได้ เฉพาะเงินได้ตามมาตรา 40 (8) ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไรดังต่อไปนี้ (ก) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย (ข) เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจาก (ก) ให้หักค่าใช้จ่ายได้ตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย (แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 9) พ.ศ. 2535 ใช้บังคับวันที่ 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2535 เป็นต้นไป) (ดู พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 165) พ.ศ.2529) ในกรณีที่เสียภาษีโดยไม่นำไปรวมคำนวณภาษีตาม (1) และ (2) เมื่อคำนวณภาษีแล้วต้องเสียไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย (แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 14) พ.ศ. 2529 ใช้บังคับวันที่ 1 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2529 เป็นต้นไป) ในกรณีที่เสียภาษีโดยนำไปรวมคำนวณภาษีตาม (1) และ (2) ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ตาม (ก) หรือตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาตาม (ข) แล้วแต่กรณี เหลือเท่าใดนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อย่างอื่น คำว่า “จำนวนปีที่ถือครอง” ใน (ก) หรือ (ข) หมายถึงจำนวนปีนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปีและเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี" (แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 9) พ.ศ. 2525 ใช้บังคับวันที่ 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2525 เป็นต้นไป) "มาตรา 50 ให้บุคคล ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม หรือคณะบุคคลผู้จ่ายเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 หักภาษีเงินได้ไว้ทุกคราวที่จ่ายเงินได้พึงประเมินตามวิธีดังต่อไปนี้... (5) ในกรณีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (8) เฉพาะที่จ่ายให้แก่ผู้รับซึ่งขายอสังหาริมทรัพย์ ให้คำนวณหักดังต่อไปนี้ (ก) สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้คำนวณภาษีตามเกณฑ์ในมาตรา 48 (4) (ก) เป็นเงินภาษีทั้งสิ้นเท่าใด ให้หักเป็นเงินภาษีไว้เท่านั้น (ข) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจาก (ก) ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา แล้วคำนวณภาษีตามเกณฑ์ในมาตรา 48 (4) (ข) เป็นเงินภาษีทั้งสิ้นเท่าใด ให้หักเป็นเงินภาษีไว้เท่านั้น" (ดูพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 165 ) พ.ศ. 2529) "มาตรา 52 บุคคล ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม หรือคณะบุคคลซึ่งมีหน้าที่หักภาษีตามมาตรา 50 (1) (2) (3) และ (4) ต้องนำเงินภาษีที่ตนมีหน้าที่ต้องหักไปส่ง ณ ที่ว่าการอำเภอภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่จ่ายเงิน ไม่ว่าตนจะได้หักภาษีไว้แล้วหรือไม่ (แก้ไขเพิ่มเติมโดย พระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 9 ) พ.ศ. 2525 ใช้บังคับวันที่ 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2525 เป็นต้นไป) (ดู ประกาศกระทรวงการคลัง เรื่อง ขยายกำหนดเวลาการนำส่งภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย) ภาษีที่คำนวณหักไว้ตามมาตรา 50 (5) และ (6) ให้ผู้มีหน้าที่หักภาษีนำส่งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะที่มีการจดทะเบียนและห้ามพนักงานเจ้าหน้าที่ลงนามรับรู้ยอมให้ทำหรือบันทึกไว้จนกว่าจะได้รับเงินภาษีที่นำส่งไว้ครบถ้วนถูกต้องแล้ว และในกรณีที่ไม่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้นำส่งตามวรรคหนึ่ง (แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2525 ใช้บังคับวันที่ 17 ตุลาคม พ.ศ. 2525 เป็นต้นไป ) ภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามวรรคสองให้ส่งเป็นรายได้แผ่นดินตามระเบียบที่รัฐมนตรีกำหนด (แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 9) พ.ศ. 2525 ใช้บังคับ 27 ก.พ. 2525 เป็นต้นไป) 2. กรณีภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร บัญญัติว่า "มาตรา 91/2 ภายใต้บังคับมาตรา 91/4 การประกอบกิจการดังต่อไปนี้ในราชอาณาจักร ให้อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามบทบัญญัติในหมวดนี้ (6) การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยวิธีใดก็ตาม ทั้งนี้ เฉพาะที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา" (ดูพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541) ตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความใน ประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 "มาตรา 4 ให้การขายอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ต้องจดทะเบียนสิทธิและ นิติกรรมดังต่อไปนี้ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ต้องเสียภาษี ธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร (1) การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน (2) การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด (3) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการ ขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว (4) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่ง สาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว (5) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของ นิติบุคคลตามมาตรา 77/1 แห่งประมวลรัษฎากร (6) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่ (ก) การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืน อสังหาริมทรัพย์ (ข) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก (ค) การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่ง สำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรเป็นเวลา ไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น ในกรณีที่ที่ดินและอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างตาม (ค) ได้มาไม่พร้อมกัน กำหนดเวลาห้าปีตามความใน (6) ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง (ง) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดย ไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุตรชอบด้วยกฎหมายของตน แต่ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม (จ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ทาง มรดกให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม (ฉ) การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ให้แก่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากรโดย ไม่มีค่าตอบแทน (ช) การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ กับส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัษฎากร เฉพาะใน กรณีที่ส่วนราชการหรือองค์การของรัฐบาลนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น" 3. กรณีอากรแสตมป์ ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์ สำหรับลักษณะตราสาร 28 (ข) ได้กำหนดให้ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่อยู่ในบังคับที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ มีหน้าที่ต้องเสียอากรแสตมป์บนใบรับสำหรับการโอน หรือก่อตั้งสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในเมื่อนิติกรรมที่เป็นเหตุให้ออกใบรับนั้นมีการจดทะเบียนตามกฎหมาย กรณีใบรับมีจำนวนเงินตั้งแต่ 200 บาทขึ้นไป ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวน 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท 4. กรณีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายที่ดิน ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทมีทุนทรัพย์ (เช่น ซื้อขาย, แลกเปลี่ยน) คิดในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยให้คู้่สัญญาแต่ละฝ่ายเสียค่าธรรมเนียมฝ่ายละกึ่งหนึ่ง (ร้อยละ 1 ของราคาประเมินทุนทรัพย์) เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น ต่อข้อถาม ขอเรียนว่า กรณีตามข้อเท็จจริง ในการขายที่ดินอันเป็นทรัพย์มรดกของคุณแม่ที่ยังไม่ได้แบ่ง ซึ่งได้ถือครองมากว่า 10 ปี ในราคา 5 ล้านบาท นั้น ให้เสียภาษีอากรในนามของกองมรดกของผู้ตายที่ยังไม่ได้แบ่ง ดังนี้ 1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย มีวิธีการคำนวณดังนี้ (1) ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ * (ให้ใช้ราคาทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามกฎหมายที่ดินเป็นฐานในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย) (2) หัก ค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา ในอัตรา 50% ของราคาขาย (3) คงเหลือเป็นเงินได้สุทธิ (4) หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เกินกว่า 10 ปี ให้นับเพียง 10 ปี) (5) เงินได้สุทธิถัวเฉลี่ยตามจำนวนปีที่ถือครอง (6) คำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราก้าวหน้า (ไม่ยกเว้น 150,000 บาทแรก) ผลลัพธ์ เป็นจำนวนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามจำนวนปีที่ถือครอง (7) คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (8) เป็นจำนวนภาษีเงินไ้ด้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ที่ผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่ต้องนำส่งให้แก่เจ้าพนักงานทีดิน ในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายที่ดิน ตามมาตรา 52 วรรคสอง แห่งประมวลรัษฎากร * กรณีจึงต้องทราบ "ราคาประเมินทุนทรัพย์" เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามกฎหมายที่ดิน แล้วใส่สูตรการคำนวณข้างต้น ก็จะได้จำนวนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ที่กองมรดกมีหน้าที่ต้องเสียในขณะที่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายทีดิน 2. เมื่อกองมรดกได้เสียภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยถูกหักภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ณ ที่จ่าย ตามข้อ 1 ข้างต้น กองมรดกของคุณแม่ โดยผู้จัดการมรดก มีสิทธิเลือกเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เท่ากับจำนวนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามข้อ 1 โดยไม่ต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรดา อีก ทั้งนี้ ตามมาตรา 48 (4) แห่งประมวลรัษฎากร 3. เนื่องจากคุณแม่ถือครองที่ดินดังกล่าวมาเป็นระยะเวลาเกินกว่า 5 ปี จึงได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาขายจริง ตามมาตรา 4 (6) แห่งประมวลรัษฎากร 4. เนื่องจากกองมรดกได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความใน ประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 กองมรดกจึงมีหน้าที่ต้องเสียอากรแสตมป์บนใบรับเงินค่าขายอสังหาริมทรัพย์ในอัตรา 1 บาทต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษขของ 200 บาทของราคาขายจริง คือ 5 ล้านบาท คิดเป็นเงิน 25,000 บาท 5. กองมรดกต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายที่ดินในอัตรา 1% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ฯ อย่างไรก็ตาม ภาษีอากร รวมทั้งค่าธรรมเนียมที่กองมรดกมีหน้าที่ต้องเสียดังกล่าว อาจตกลงให้ผู้ซื้อที่ดินเป็นผู้รับภาระทั้งหมดก็ได้ ขอขอบคุณข้อมูลจาก FB อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ ที่อนุญาตให้นำความรู้ดีๆ มาเเบ่งปันใน Website Tax-EZ ค่ะ |
