FB CPA Solution ดร.สมศักดิ์ ประถมศรีเมฆ
TFRS 16: สัญญาเช่า — 10 ความเข้าใจผิด ที่ผู้สอบ CPA พลาดกันบ่อย
| เรื่อง | TFRS 16: สัญญาเช่า — 10 ความเข้าใจผิด ที่ผู้สอบ CPA พลาดกันบ่อย |
| แหล่งที่มา | FB CPA Solution ดร.สมศักดิ์ ประถมศรีเมฆ |
| วันที่ | |
| ประเภทภาษี | |
| ข้อกฎหมาย | |
| คำถาม | TFRS 16: สัญญาเช่า — 10 ความเข้าใจผิด ที่ผู้สอบ CPA พลาดกันบ่อย |
| คำตอบ | พี่น้องครับ TFRS 16 เปลี่ยนโลกของการบัญชี “ผู้เช่า” จากการบันทึกค่าเช่าเป็นค่าใช้จ่าย มาเป็นการรับรู้ข้างซ้ายและขวาของงบดุล โดยกิจการต้องตั้ง RoU Asset กับ Lease Liability (ยกเว้นเช่าระยะสั้นหรือสินทรัพย์มูลค่าต่ำ) พร้อมคิดลดค่าเช่าทั้งหมดมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน และเสื่อมราคา RoU ทุกปี คราวนี้เราลองมาดู Mistake VS Correct กัน ________________________________________ Correct: ต้องดูว่า “มีสิทธิควบคุมสินทรัพย์เฉพาะหรือไม่” — ถ้าใช่ แม้จะเรียกชื่อว่า service ก็ต้องถือว่าเป็น lease ตาม TFRS 16 ________________________________________ Mistake 2: ใช้ดอกเบี้ยของบริษัททุกกรณี Correct: ถ้ามีอัตราดอกเบี้ยตามนัยของสัญญา (implicit rate) เราต้องหยิบอัตราดอกเบี้ยที่ว่านี้ในการคิดลด PV แต่ถ้าไม่มีจึงจะใช้อัตราดอกเบี้ยส่วนเพิ่ม (incremental borrowing rate – IBR) หลายคนมักพลาดตรงนี้ ________________________________________ Mistake 3: มองว่าสิทธิในการต่ออายุ (option to extend) ไม่ต้องใส่ใน lease term Correct: ถ้ามี “ความเป็นไปได้ค่อนข้างแน่” ว่าจะต่อสัญญา ก็ต้องรวมใน lease term เช่น กิจการเช่าห้าง flagship ที่เลิกไม่ได้แน่ — ต้องถือว่ารวม option ขยาย ________________________________________ Mistake 4: RoU = Lease Liability เสมอ Correct: RoU = Lease Liability + ค่าใช้จ่ายทางตรงเมื่อเริ่มแรกที่ทำให้สินทรัพย์อยู่ในสภาพพร้อมใช้ - lease incentive + เงินล่วงหน้า + PV ของประมาณการค่ารื้อถอน โจทย์สอบมักวางกับดัก เช่น เงินมัดจำ ค่า setup หรือค่าช่วยเหลือจากผู้ให้เช่า ________________________________________ Mistake 5: ไม่แยกค่าบริการออกจากค่าเช่า Correct: ถ้าค่าเช่ามีองค์ประกอบของค่าบริการ ได้แก่ค่าทำความสะอาด/บำรุง ฯลฯ กิจการต้องแยกค่าบริการออกจากค่าเช่า โดยต้องนำค่าเช่าเท่านั้นมาคิดลดเพื่อหา LL และ ROU ทั้งนี้ CPA จะออกแบบโจทย์ให้ดูเหมือน simple lease แต่จริง ๆ ซ่อนค่าบริการไว้ ________________________________________ Mistake 6: Lease liability ต้องเท่ากันทุกปี Correct: ต้องสร้างตาราง amortization ตัดจ่าย LL ตามวิธีอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง (Effective rate) ดอกเบี้ยลดลง หนี้ลดลง ถ้าโจทย์ถาม "ดอกเบี้ยปีที่ 3" แล้วคิด flat ๆ = ผิดแน่ ________________________________________ Mistake 7: ตัดค่าเสื่อม RoU ตามอายุสินทรัพย์เสมอ Correct: ต้องเปรียบระยะเวลาเช่ากับอายุสินทรัพย์ และพิจารณา “ได้กรรมสิทธิ์หรือไม่” ถ้ากิจการผู้เช่าไม่ได้กรรมสิทธิ์ตอนจบ ก็ต้องตัดค่าเสื่อมตาม lease term ไม่ใช่อายุของสินทรัพย์ ________________________________________ Mistake 8: เปลี่ยนสัญญาแต่ไม่ปรับ lease liability Correct: ต้อง remeasure ทันทีหากมี modification ที่เข้าเกณฑ์ เช่น ขยายพื้นที่, ลดค่าเช่า, เพิ่มอุปกรณ์ หลายคนไม่รู้ว่าการลด lease term ต้องปรับ RoU ด้วย ________________________________________ Mistake 9: RoU ไม่ต้องเช็ก impairment Correct: RoU เป็น non-financial asset → อยู่ภายใต้ TAS 36 ถ้าประโยชน์จากการใช้สินทรัพย์น้อยลง หรือธุรกิจเปลี่ยน ต้องทำ impairment test เหมือน PPE ________________________________________ Mistake 10: คิดว่าผู้ให้เช่า (lessor) ไม่ต้องทำอะไร Correct: ผู้ให้เช่าต้องยังใช้ classification (finance vs operating) และต้องเปิดเผยข้อมูลในหมายเหตุประกอบงบการเงินเพื่อให้ผู้ใช้งบการเงินเข้าใจกิจกรรมการให้เช่า ________________________________________ แนวสอบ ที่ออกค่อนข้างแน่: • ประเมินว่าสัญญาเป็น lease หรือไม่ • คำนวณมูลค่าปัจจุบัน lease liability จากกระแสเงินสด + discount rate • ตัดค่าเสื่อม RoU กับบันทึกดอกเบี้ย lease • ประเมินอายุสัญญาเช่าที่มีสิทธิ์ในการต่ออายุ และดูว่า “เป็นไปได้ค่อนข้างแน่” ที่จะเช่าต่อหรือไม่ • ปรับ RoU และ liability เมื่อลูกค้าขยาย/ลดพื้นที่เช่า ________________________________________ CPA เป็นเรื่องของการเข้าใจสิ่งที่โจทย์ไม่ได้บอกมาตรงๆ ใครอยากเข้าใจลึก ลงมือทำโจทย์เป็น และตีความโจทย์แบบมือสอบผ่านจริง แนะนำเรียนกับ #CPASolution มาทำให้เป็นเรื่องง่ายด้วยบริการของ Tax-EZ สนใจสมัครสมาชิกเพื่อรับสิทธิพิเศษ คลิกที่นี่ ติดตามข่าวสารของ Tax-EZ ได้ทาง Website : tax-ez.info , Facebook Page : Tax-EZ ติดตาม FB เพจที่ให้ความรู้ทางด้านบัญชีกับ FB CPA Solution ดร.สมศักดิ์ ประถมศรีเมฆ คลิ๊ก ขอขอบคุณข้อมูลจาก FB CPA Solution ดร.สมศักดิ์ ประถมศรีเมฆ ที่อนุญาตให้นำความรู้ดีๆ มาแบ่งปันใน Website Tax-EZ ค่ะ |
