1. การให้เช่าพื้นที่ อันเป็นอสังหาริมทรัพย์ สัญญาเช่าทรัพย์ คือ สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งที่เรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้เช่า" ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลาอันจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น (มาตรา 537 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) สัญญาเช่าทรัพย์มีลักษณะดังนี้คือ (1) เป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งคู่สัญญาเช่าทรัพย์ต่างเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน กล่าวคือ ผู้ให้เช่าเป็นลูกหนี้โดยมีหน้าที่ที่จะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าในขณะเดียวกันก็เป็นเจ้าหนี้ในอันที่จะได้รับค่าเช่าทรัพย์สินนั้น (2) ผู้เช่ามีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า สิทธิของผู้เช่าในทรัพย์สินที่เช่านั้น แม้ช่วงเวลานานเพียงใดก็เป็นสิทธิที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้น ผู้เช่าไม่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า เช่นเช่าบ้าน ผู้เช่ามีสิทธิเพียงครอบครอง ใช้ประโยชน์อยู่อาศัยในบ้านเท่านั้น แม้จะอยู่มานานเท่าใดผู้เช่าก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ “ทรัพย์สิน” ที่เป็นวัตถุแห่งสัญญาเช่านี้จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์หรือสิทธิใดๆ ก็ได้ เช่น บ้าน ที่ดิน รถยนต์ สิทธิในเครื่องหมายการค้า หรือลิขสิทธิ์ เป็นต้น สิทธิที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินตามสัญญาเช่านั้น กฎหมายได้กำหนดไว้ชัดเจนว่า ต้องเป็นระยะเวลาอันมีจำกัด เช่น กำหนดเป็นวัน เดือน ปี หรือแม้จะกำหนดระยะเวลาเช่าไว้ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ได้เพราะเท่ากับเป็นการกำหนดระยะเวลาอันมีจำกัดแล้วนั่นเอง ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้เช่า มิฉะนั้น สัญญาเช่าก็จักไม่เกิดขึ้น และเมื่อได้ส่งมอบการครอบครองแล้ว ผู้ให้เช่าจะเข้าไปในพื้นที่เช่าไม่ได้เลย เว้นแต่จะมีเหตุที่กฎหมายยอมให้กระทำได้ (3) ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สิน เรียกว่า “ค่าเช่า” ซึ่งกำหนดเป็ฯเงินตราที่คู่สัญญาให้แก่กันเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สินที่เช่า หรือจะตกลงกันกำหนดค่าเช่าเป็นทรัพย์สินอย่างอื่นก็ได้ (4) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดระยะเวลาเช่าไว้ไม่เกิน 3 ปี กฎหมายได้กำหนดว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ (มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดระยะเวลาเช่าไว้เกินกว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะกำหนดระยะเวลาเช่าไว้เพียง 1 ปี 2 ปี หรือเกินกว่านั้นเป็น 10 ปี 20 ปี หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาก็เหมือนกัน กล่าวคือการเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถตกลงกันได้นานที่สุด 30 ปี (มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ต้องมี “หลักฐานเป็นหนังสือ” จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีตามสัญญาเช่าทรัพย์ได้ อย่างไรก็ตามถ้าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า กฎหมายกำหนดให้ตองทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งหากไม่ทำตามก็จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงแค่ 3 ปี เท่านั้น (มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
เครดิต http://life.cpru.ac.th/.../%E0%B8%9A%E0%B8%97%E0%B8%97%E0...
2. การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ในทางภาษีอากร (1) ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 81 (1)(ต) แห่งประมวลรัษฎากร (2) กรณีผู้เช่าเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลหรือนิติบุคคลอื่น ที่จ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ ต้องคำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายตามมาตรา 3 เตรส แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 6 (1) และ (2) ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 4/2528 ในอัตราร้อยละ 5 ของค่าเช่า (3) สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องปิดอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาทต่อมูลค่าเช่าตามสัญญา ทุกจำนวน 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท
ต่อข้อถาม ขอเรียนว่า กรณีตามข้อเท็จจริง ความตกลงดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นสัญญาให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เลขที่หนังสือ : กค 0706/866 วันที่ : 24 มกราคม 2546 เรื่อง : ภาษีมูลค่าเพิ่ม และอากรแสตมป์ กรณีการให้ใช้พื้นที่และให้บริการในศูนย์การค้า ข้อกฎหมาย : มาตรา 77/1 (10) มาตรา 77/2(1) มาตรา 78/1 มาตรา 82/3 มาตรา 82/10 มาตรา 86/10 คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.73/2541 ฯ คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.90/2542 ฯ ข้อหารือ : 1. บริษัทฯ ประกอบกิจการศูนย์การค้า โดยบริษัทฯ ได้นำพื้นที่ในศูนย์การค้าออกให้เช่า ซึ่งบริษัทฯ จะจัดแบ่งพื้นที่ในชั้นหนึ่งของศูนย์การค้าออกเป็นส่วนๆ (Zone) ภายในบริเวณของแต่ละส่วน (Zone) จะกั้นแบ่งเป็นล็อคๆ แต่ละล็อคไม่มีฝาห้องกั้นและประตูกั้น มีเพียงผนังกั้นห้องสำเร็จรูป (Partition) ความสูงประมาณ 1.50 เมตร ลูกค้าที่มาซื้อสินค้าในแต่ละล็อคสามารถเดินเข้าออกทะลุถึงกันได้ตลอด และเมื่อผู้เช่าตกลงเช่าพื้นที่ล็อคใดแล้ว ผู้ให้เช่า ไม่มีสิทธิโยกย้ายปรับเปลี่ยนตำแหน่งของพื้นที่นั้นแต่อย่างใด เนื่องจากทำเลที่ตั้งของแต่ละล็อคเป็นสาระสำคัญในการตัดสินใจเช่าของผู้เช่าโดยผู้เช่ามีสิทธิในการตกแต่งพื้นที่ในบริเวณล็อคของตนโดยอิสระ บริษัทฯ จะเรียกเก็บค่าเช่าพื้นที่เป็นร้อยละของยอดขายในแต่ละเดือน บริษัทฯ หารือว่า ในการเรียกเก็บเงินค่าเช่าพื้นที่ บริษัทฯ จะต้องเรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มจากผู้เช่าหรือไม่ หรือรายรับค่าเช่าดังกล่าวได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 81 (1)(ต) แห่งประมวลรัษฎากร 2. บริษัทฯ จะเรียกเก็บค่าบริการจากผู้เช่าสำหรับการให้บริการเกี่ยวกับสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ได้แก่ กระแสไฟฟ้า น้ำประปา ความเย็น (แอร์) การดูแลรักษาความสะอาด การรักษาความปลอดภัย การโฆษณา ถุงใส่สินค้า ตลอดจนการให้บริการเก็บเงินและเก็บรักษาเงินโดยเจ้าหน้าที่ของศูนย์การค้า โดยผู้เช่าซึ่งเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนที่ขายสินค้าจะเป็นผู้มีหน้าที่ออกใบกำกับภาษี และส่งมอบใบกำกับภาษีพร้อมทั้งสินค้าให้กับลูกค้าเอง โดยบริษัทฯ จะเรียกเก็บค่าบริการเป็นร้อยละของยอดขายในแต่ละเดือน บริษัทฯ เข้าใจว่า บริษัทฯ จะต้องเรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มจากค่าบริการดังกล่าวจากผู้เช่า ความเข้าใจของบริษัทฯ ถูกต้องหรือไม่ 3. บริษัทฯ จะเรียกเก็บเงินมัดจำการเช่าเป็นร้อยละของยอดขายขั้นต่ำ และจะคืนเงินมัดจำให้แก่ผู้เช่าทันทีที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง โดยมีเงื่อนไขว่า หากเกิดความเสียหาย ผู้ให้เช่ามีสิทธิหักกลบลบหนี้ได้ สัญญาเช่ามีอายุสัญญาไม่เกิน 3 ปี บริษัทฯ หารือว่า ในการเรียกเก็บเงินมัดจำดังกล่าว บริษัทฯ จะต้องเรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มจากผู้เช่าหรือไม่ หรืออยู่ในหลักเกณฑ์ได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามข้อ 3 ของคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.73/2541 ฯ ลงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2541 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.74/2541 ฯ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2541 4. สัญญาให้เช่าพื้นที่และให้บริการตาม 1. และ 2. บริษัทฯ ต้องปิดอากรแสตมป์หรือไม่ หากต้องปิดอากรแสตมป์ บริษัทฯ จะคำนวณมูลค่าที่ต้องชำระอากรแสตมป์อย่างไรเนื่องจากบริษัทฯ ไม่สามารถทราบมูลค่าของค่าตอบแทนที่จะได้รับจากผู้เช่าในวันลงนามในสัญญา ทั้งนี้ บริษัทฯ เข้าใจว่าสัญญาตาม 2. เป็นสัญญาการให้บริการ ไม่ใช่สัญญาจ้างทำของที่ต้องปิดอากรแสตมป์ตามบัญชีอัตราอากรแสตมป์แห่งประมวลรัษฎากร ความเข้าใจของบริษัทฯ ถูกต้องหรือไม่
แนววินิจฉัย : 1. กรณีบริษัทฯ นำพื้นที่ในชั้นหนึ่งของศูนย์การค้าออกให้เช่า โดยแบ่งพื้นที่เป็นส่วนๆ (Zone) แต่ละส่วน (Zone) ได้มีการจัดแบ่งพื้นที่ย่อยโดยมีผนังกั้นห้องสำเร็จรูป (Partition) กั้นเป็นสัดส่วนไม่มีประตูเปิด-ปิดและไม่มีการส่งมอบการครอบครองพื้นที่ให้แก่ผู้เช่าโดยเด็ดขาดผู้เช่าจะต้องประกอบกิจการตามกำหนดวันและเวลาเปิด-ปิดทำการของบริษัทฯ โดยบริษัทฯ ยังคงเป็นผู้ควบคุมดูแลอาคารตลอดจนอำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่า กรณีดังกล่าว ถือเป็นการให้บุคคลอื่นใช้พื้นที่อสังหาริมทรัพย์ภายในห้างสรรพสินค้า ชั่วระยะเวลาอันจำกัด โดยบริษัทฯ ไม่ได้ส่งมอบการครอบครองพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ใช้พื้นที่ เข้าลักษณะเป็นการให้บริการตามมาตรา 77/1 (10) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ ต้องนำค่าบริการที่ได้รับไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 77/2 (1) และมาตรา 82/3 แห่งประมวลรัษฎากร โดยความรับผิดในการเสียภาษีมูลค่าเพิ่มเกิดขึ้นตามมาตรา 78/1 แห่งประมวลรัษฎากร ทั้งนี้ ไม่ว่าจะเรียกเก็บค่าบริการโดยคิดเป็นอัตราร้อยละของรายได้ หรือ เรียกเก็บในลักษณะเป็นค่าเช่าพื้นที่ หรือในลักษณะอื่นทำนองเดียวกัน ตามข้อ 12 วรรคสอง ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป. 90/2542 เรื่อง การเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม และการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย สำหรับการให้บริการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 81 (1)(ต) การโอนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 77/1 (8) และ (9) และการให้บริการตามมาตรา 77/1 (10) แห่งประมวลรัษฎากร ลงวันที่ 29 ตุลาคม พ.ศ. 2542 2. กรณีบริษัทฯ จัดให้มีบริการสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆได้แก่ ระบบความเย็น ระบบไฟฟ้า ประปา การดูแลรักษาความสะอาด การรักษาความปลอดภัย การโฆษณา ถุงใส่สินค้า การเก็บและรักษาเงินโดยเจ้าหน้าที่ของศูนย์การค้า โดยจะเรียกเก็บค่าบริการเป็นร้อยละของยอดขายในแต่ละเดือน กรณีดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการให้บริการตามมาตรา 77/1 (10) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ ต้องนำค่าบริการที่ได้รับไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/2 (1) และมาตรา 82/3 แห่งประมวลรัษฎากร โดยความรับผิดในการเสียภาษีมูลค่าเพิ่มเกิดขึ้นตามมาตรา 78/1 (1) แห่งประมวลรัษฎากร 3. กรณีบริษัทฯ เรียกเก็บเงินมัดจำการเช่า โดยบริษัทฯ จะคืนเงินมัดจำในทันทีที่สัญญาสิ้นสุดลง กรณีเกิดความเสียหาย บริษัทฯ มีสิทธิหักค่าเสียหายจากเงินมัดจำและคืนเงินส่วนที่เหลือให้แก่ผู้ใช้บริการ เนื่องจากเงินมัดจำดังกล่าวเป็นเงินมัดจำจากการให้ใช้พื้นที่ตาม 1. จึงเข้าลักษณะเป็นรายรับจากการให้บริการตามมาตรา 77/1 (10) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ ต้องนำเงินมัดจำค่าบริการทั้งหมดที่ได้รับหรือพึงได้รับมารวมคำนวณเป็นมูลค่าของฐานภาษีตามมาตรา 79 แห่งประมวลรัษฎากร โดยถือว่าความรับผิดในการเสียภาษีมูลค่าเพิ่มเกิดขึ้นในขณะได้รับชำระเงินมัดจำดังกล่าว ตามมาตรา 78/1 (1) แห่งประมวลรัษฎากร และเมื่อบริษัทฯ ได้คืนเงินมัดจำดังกล่าวให้แก่ ผู้รับบริการตามข้อตกลงหรือสัญญา บริษัทฯ มีหน้าที่ออกใบลดหนี้ตามมาตรา 86/10 แห่งประมวลรัษฎากร ให้แก่ผู้รับบริการ ตามมาตรา 82/10 แห่งประมวลรัษฎากร ทั้งนี้ ตามข้อ 2 (3)(ข) และ (ค) ของคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.73/2541 เรื่อง การเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษี มูลค่าเพิ่ม สำหรับการเรียกเก็บเงินจ่ายล่วงหน้า เงินประกัน เงินมัดจำ หรือเงินจอง ลงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2541 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.74/2541 ฯ ลงวันที่ 28 กรกฎาคม พ.ศ. 2541 4. กรณีสัญญาการให้บริการใช้พื้นที่ในศูนย์การค้า และสัญญาการให้บริการสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกตาม 1. และ 2. สัญญาดังกล่าวไม่เข้าลักษณะแห่งตราสารตามที่ระบุไว้ในบัญชีอัตราอากรแสตมป์ท้ายหมวด 6 ในลักษณะ 2 แห่งประมวลรัษฎากร ดังนั้น จึงไม่อยู่ในบังคับต้องปิดอากรแสตมป์ ตามมาตรา 104 แห่งประมวลรัษฎากร แต่อย่างใด
เลขตู้ : 66/32222
ขอขอบคุณข้อมูลจาก FB อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ ที่อนุญาตให้นำความรู้ดีๆ มาเเบ่งปันใน Website Tax-EZ ค่ะ คลิ๊กที่นี่ เพื่อติดตาม FB เพจ "อาจารย์ สุเทพ พงษ์พิทักษ์" |
