ขอเรียนปรึกษาอาจารย์เกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ครับ

1. เกี่ยวกับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 

    เงินได้ที่ได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มา โดยมุ่งในทางการค้าหรือหากำไรต้องนำไปคำนวณกับเงินได้อื่นตามมาตรา 48 (1) และ (2) โดยไม่ได้รับสิทธิเลือกคำนวณตามมาตรา 48 (4) แห่ง ปรก. เว้นแต่ถ้าขายไปในทางการค้าหรือหากำไรอันเข้าลักษณะตามมาตรา 4 (6) แห่ง พรฎ.ฯ (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ถ้าได้เสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50 (5) และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว มีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้นั้นไปรวมคำนวณกับเงินได้อื่นฯ ทั้งนี้ตามมาตรา 3 แห่ง พรฎ.ฯ (ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2542 

    ยกตัวอย่างประกอบ 

    นาย ก. ซื้อที่ดินมา 1 แปลง ถือครองไว้ 10 ปี แล้วขายออกไปแบบยกแปลง (ไม่มีการพัฒนา ไม่แบ่งแยก ฯลฯ) 

    ภาษีเงินได้ ไม่มีสิทธิเลือกคำนวณตามมาตรา 48 (4) เนื่องจากที่ดินที่ขายไป ได้มาโดยมุ่งในทางการค้าหรือหากำไรและขายไปไม่เข้าลักษณะตามมาตรา 4 (6) แห่ง พรฎ.ฯ ฉ.342 (เสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย แต่ไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) ไม่ได้สิทธิฯ ตามมาตรา 3 แห่ง พรฎ.ฯ (ฉ.376) 

    ภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียเพราะไม่ได้กระทำภายใน 5 ปี 

2. ในทางกลับกันถ้า นาย ก. ซื้อที่ดินมา 1 แปลง ถือครองไว้ 3 ปี แล้วขายออกไปแบบยกแปลงเช่นตัวอย่างที่ 1 นาย ก. มีเงินได้จากการขายที่ดินที่ได้มา โดยมุ่งในทางการค้าหรือหากำไร โดยหลักภาษีเงินได้ฯ ไม่มีสิทธิเลือกคำนวณตามมาตรา 48 (4) แห่ง ปรก. แต่....นาย ก. ขายที่ดินไปเข้าลักษณะตามมาตรา 4 (6) แห่ง พรฎ.ฯ ฉ.342 โดยได้เสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50 (5) และภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว ย่อมได้รับสิทธิเลือกไม่นำเงินได้นั้นไปรวมคำนวณกับเงินได้อื่น ทั้งนี้ ตามมาตรา 3 แห่ง พรฎ.ฯ ฉ.376 

    • ภาษีเงินได้ฯ ให้ดูวิธีการได้มาของอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไป 

    • ภาษีธุรกิจเฉพาะให้ดูวิธีการขายไป ตาม พรฎ.ฯ (ฉ. 342) ไม่ต้องดูวิธีการได้มา เว้นแต่กรณีตามมาตรา 4 (6) 

3. นาย ข. ประกอบธุรกิจซื้อ - ขาย ที่ดิน (เป็นปกติธุระ) โดยหลัก มีหน้าที่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ 

    ภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีเป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ หากขายอสังริมทรัพย์ไม่เข้าลักษณะตามมาตรา 4 แห่ง (พรฎ.ฯ 342) ก็ไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและไม่ต้องยื่นแบบฯ ภ.ธ.40 เป็นรายเดือน เพราะมาตรา 91/10 วรรคห้า แห่ง ปรก. กำหนดให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามมาตรา 91/2 (6) และให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษีกรณีดังกล่าวยื่นแบบแสดงรายการภาษีตามแบบที่อธิบดีกำหนด ในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์พร้อมกับชำระภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้น

    ภาษีเงินได้ ถ้าหากนาย ก. ขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์บางรายการ (เช่น ขายแบบยกแปลง ถือครองไม่เกิน 5 ปี เสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้ว) เข้าลักษณะเป็นเงินได้ที่ได้รับสิทธิเลือกคำนวณตามมาตรา 48 (4) แห่ง พรก. หรือ มาตรา 3 แห่ง พรฎ.ฯ ฉ. 376 ก็ย่อมมีสิทธิเลือกคำนวณไม่ต้องนำเงินได้นั้นไปรวมคำนวณกับเงินได้อื่น

    • การเสียภาษีเงินได้ฯ และ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ของผู้ประกอบการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้พิจารณาถึงความเป็นผู้ประกอบการ แต่ให้พิจารณา ลักษณะ การได้มา  ของอสังหาริมทรัพย์นั้น ในส่วนที่เกี่ยวกับภาษีเงินได้ฯ และพิจารณากรณีเพิ่มเติมในส่วนของ พรฎ.ฯ 376 สำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะให้พิจารณาลักษณะการขายไป (ตาม พรฎ.ฯ (342))  

    • ความเป็นผู้ประกอบการจดหรือไม่จดทะเบียนฯ นั้น เป็นส่วนของการกำหนดวิธีการเสียหรือวิธีการยื่นแบบฯ ไม่ได้เป็นหลักในการกำหนดว่าอสังหาริมทรัพย์รายการใดต้องเสียหรือไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ฯ และภาษีธุรกิจเฉพาะ (เช่น บางท่านเห็นแย้งว่าถ้าเป็นผู้ประกอบการฯ (กระทำเป็นปกติธุระ) จะจดหรือไม่จดทะเบียนฯ หรือไม่ก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ที่ขายไปถือเป็นทางมุ่งค้าหรือหากำไรทั้งหมด ต้องนำเงินได้ไปรวมคำนวณกับกับเงินได้อื่น โดยไม่พิจารณาการได้มาของอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือกรณีถ้าเป็นผู้ประกอบการขายอสังหาริมทรัพย์ไปต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะทุกกรณีและต้องยื่นแบบฯ เป็นรายเดือนเช่นเดียวกับผู้ประกอบการอื่น)

    ไม่ได้เป็นคำถาม แต่เป็นการปรึกษาหาความอาจารย์มีความเห็นเช่นไร โปรดชี้แนะครับ