Facebook อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์
การรับรู้รายได้จากการขายฝากที่ดิน
| เรื่อง | การรับรู้รายได้จากการขายฝากที่ดิน |
| แหล่งที่มา | Facebook อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ |
| วันที่ | วันที่ถาม 07/11/2022 - วันที่ตอบ 07/11/2022 |
| ประเภทภาษี | ภาษีเงินได้นิติบุคคล |
| ข้อกฎหมาย | มาตรา 491 แห่งประมวลรัษฎากร |
| ปุจฉา | รายได้จากการขายฝากที่ดินรับรู้รายได้อย่างไรค่ะ คือ ลูกค้ามากู้เงินโดยเอาที่ดินมาค้ำประกัน แล้วทางบริษัทรับรู้รายได้ดอกเบี้ยตามงวด แต่ทางภาษีรับรู้รายได้ดอกเบี้ยตามงวดเหมือนบัญชี หรือ เมื่อลูกค้ามาไถ่ถอนที่ดิน ค่ะ |
| วิสัชนา | 1. การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถือเป็นการ "ขาย" ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร 1.1 กรณีผู้ขายฝากมีหน้าที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (1) เมื่อผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝากแก่ผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50 (5) แห่งประมวลรัษฎากร และผู้ขายฝากซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝาก ไม่ว่าจะมีการไถ่ถอนทรัพย์สินที่ขายฝากในปีเดียวกับที่ขายฝากหรือไม่ก็ตาม บทบัญญัติตามมาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ก็ไม่อาจลบล้างบทบัญญัติดังกล่าว ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษที่ให้อำนาจในการจัดเก็บภาษีเงินได้จากการขายตามความในประมวลรัษฎากรได้ จึงไม่มีกรณีที่จะต้องคืนภาษีอากรให้แก่ผู้ขายฝากแต่อย่างใด เพราะกรรมสิทธิ์ได้โอนไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว จึงถือว่า ผู้ขายฝากเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 แต่ทั้งนี้ ผู้ขายฝากจะเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามมาตรา 48 (4) แห่งประมวลรัษฎากร ก็ได้ (2) กรณีผู้ขายฝากนำอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไร ไปขายฝากแก่ผู้รับซื้อฝาก บริษัทฯ ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50 (5) แห่งประมวลรัษฎากร และผู้ขายฝากซึ่งได้รับเงินได้จากการขายฝากถือเป็นผู้มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 แห่งประมวลรัษฎากร จะต้องนำเงินได้จากการขายฝากในกรณีดังกล่าวไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่น โดยไม่มีสิทธิเลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 48 (4) แห่งประมวลรัษฎากร อย่างไรก็ดี หากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งในทางค้าหรือหากำไรดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรตามมาตรา 4 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย และได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วผู้มีเงินได้มีสิทธิเลือกไม่ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้ เฉพาะกรณีที่ผู้มีเงินได้ดังกล่าวไม่ขอรับเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นคืน หรือไม่ขอเครดิตเงินภาษีที่ถูกหักไว้นั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน ตามมาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 376) พ.ศ. 2544 1.2 กรณีผู้ขายฝากมีหน้าที่เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล การขายฝากอสังหาริมทรัพย์เข้าลักษณะการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคล ที่อยู่ในบังคับที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 4 (5) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 บริษัทฯ ผู้รับซื้อฝากซึ่งเป็นผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ในอัตรา 1% ของราคาขายอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร 2. กรณีการรับไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝาก หรือการไถ่อสังหาริมทรัพย์จากการขายฝากโดยการวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด ตั้งแต่วันที่ 10 เมษายน พ.ศ. 2541 ทรัพย์สินที่ขายฝากย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์ตามมาตรา 492 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ฉบับที่ 12) พ.ศ. 2541 บริษัทฯ ผู้รับซื้อฝากต้องนำสินไถ่ที่ได้รับไปรวมเป็นรายได้ ตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร เพื่อคำนวณกำไรสุทธิ และเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล โดยผู้ขายฝากมีหน้าที่ต้องคำนวฯหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร โดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่ธรรมเนียมตามกฎหมายที่ดิน 3. กรณีผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวคืนภายในกำหนดเวลาตามสัญญา บริษัทฯ ผู้รับซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก เข้าลักษณะเป็นรายเนื่องจากกิจการ ตามมาตรา 65 แ่ห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ ผู้รับซื้อฝากต้องนำไปรวมคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคค โดยให้ถือตามราคาหรือค่าอันพึงมีในวันที่ได้รับทรัพย์สินนั้น (ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์โดยเด็ดขาด) ตามมาตรา 9 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร โดยให้เทียบกับราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการซื้อขายกันโดยสุจริตในบริเวณเดียวกัน ซึ่งมีสภาพเดียวกันกับอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวในวันที่ได้รับกรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาด ราคาตลาดดังกล่าวไม่ได้หมายถึงราคาประเมินที่ใช้เป็นทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด เว้นแต่กรณีไม่อาจหาราคาหรือค่าอันพึงมีของอสังหาริมทรัพย์ได้ ให้ถือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั้น 4. กรณีไถ่ถอนเกินกำหนดเวลา และผู้รับซื้อฝากยินยอมให้ไถ่ถอน การไถ่ถอนดังกล่าวถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ ผู้รับซื้อฝากจะต้องนำเงินได้จากการ “ขาย” ดังกล่าว ไปคำนวณกำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร และผู้ขายฝากซึ่งได้ไถ่ถอนเกินกำหนดเวลา มีหน้าที่ต้องคำนวณหักภาษีเงินได้นิติบุคคล ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร อนึ่ง ในขณะที่กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด ถือว่าผู้รับซื้อฝากมีรายได้เนื่องจากกิจการตามข้อ 3 ดังกล่าวข้างต้น ต่อข้อถาม ขอเรียนว่า กรณีบริษัทฯ ประกอบกิจการรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 491 แห่งประมวลรัษฎากร การรับรู้รายได้จากการขายฝากที่ดินในทางภาษีอากร ให้รับรู้รายได้ เมื่อลูกค้ามาไถ่ถอนที่ดิน ตามข้อ 3 ดังกล่าวข้างต้น ขอขอบคุณข้อมูลจาก FB อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ ที่อนุญาตให้นำความรู้ดีๆ มาเเบ่งปันใน Website Tax-EZ ค่ะ |
