สัญญาเช่าระยะยาวที่มีเงื่อนไขต่ออายุอัตโนมัติ โดยเช่า 30 ต่ออายุสัญญาเช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี สามารถกระทำได้หรือไม่ หากไม่ได้เพราะเหตุใด

คดีแรงงาน  เรื่อง  สัญญามีวัตถุประสงค์ขัดต่อเจตนารมณ์ของกฎหมายอันเกี่ยวเนื่องกับการเช่าระยะยาว 30 ปี

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง :  ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540

สรุปใจความสำคัญ :

        ศาลฎีกาพิจารณาคดีเช่าระยะยาวที่มีเงื่อนไขต่ออายุอัตโนมัติ โดยเช่า 30 ต่ออีก 30 ปี ว่าเงื่อนไขการต่ออายุเป็นโมฆะ เพราะขัดกับมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ห้ามให้ระยะเวลาสัญญาเกิน 30 ปี)

รายละเอียดคำพิพากษาโดยย่อ :

        ตามข้อเท็จจริงปรากฏว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 และได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อปี 2533 กำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี ค่าเช่ารวม 1,500,000 บาท และได้มีการจดทะเบียนเช่าต่อเจ้าพนักงานเรียบร้อย ต่อมาในวันเดียวกัน คู่สัญญายังได้ทำข้อตกลงเพิ่มเติมว่า เมื่อครบกำหนด 30 ปี หากจำเลยยังประสงค์เช่าต่อ โจทก์จะให้เช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี โดยจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าสำหรับการต่ออายุสัญญาดังกล่าวล่วงหน้าอีก 1,200,000 บาท รวมกับค่าเช่าส่วนแรกเป็นเงินทั้งสิ้น 2,700,000 บาท

        ภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่า 30 ปีแรก โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดิน แต่จำเลยยังคงครอบครองและอ้างสิทธิจากสัญญาต่ออายุที่ได้ตกลงและชำระเงินไปแล้ว โจทก์จึงฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย ขณะที่จำเลยยื่นฟ้องแย้งขอให้ศาลบังคับจดทะเบียนการเช่าต่อ โดยยืนยันว่าข้อตกลงการต่ออายุ 2 คราวนั้นมีผลผูกพันในลักษณะคำมั่นที่มีผลบังคับใช้ได้

        ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 วรรคหนึ่ง กำหนดห้ามมิให้สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีระยะเวลาเกิน 30 ปี หากกำหนดเกินให้ลดลงเหลือเพียง 30 ปี และวรรคสองบัญญัติว่า เมื่อครบกำหนดแล้วจึงต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปี การที่คู่สัญญาทำข้อตกลงตั้งแต่ต้นว่าจะต่ออายุสัญญาเช่าอีก 2 คราว คราวละ 30 ปี พร้อมกับการรับเงินค่าเช่าล่วงหน้า ถือเป็นการหลีกเลี่ยงบทบัญญัติดังกล่าว ก่อให้เกิดผลเป็นโมฆะ ข้อตกลงต่ออายุสัญญาเช่าในลักษณะนี้จึงไม่มีผลผูกพันคู่สัญญา

        เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าครั้งแรกแล้ว จำเลยยังคงครอบครองที่ดินและบ้านโดยไม่มีสิทธิ ถือว่าเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายได้ ศาลฎีกาจึงพิพากษาแก้ กำหนดให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 30,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดิน พร้อมยกฟ้องแย้งของจำเลย

        คำพิพากษานี้สะท้อนหลักการสำคัญว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปีเป็นสิ่งต้องห้ามโดยกฎหมาย แม้คู่สัญญาจะพยายามกำหนดคำมั่นหรือชำระเงินล่วงหน้าเพื่อให้มีผลต่อเนื่องเกินกว่ากฎหมายกำหนด ก็ไม่อาจมีผลบังคับใช้ได้ เนื่องจากเจตนารมณ์ของกฎหมายต้องการป้องกันมิให้มีการทำสัญญาระยะยาวเกินควร ซึ่งอาจก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมแก่คู่สัญญาในอนาคต อันเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจและมูลค่าทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป หลักการห้ามเช่าเกิน 30 ปีจึงเป็นการคุ้มครองประโยชน์ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย และเป็นแนวทางตีความที่ศาลยึดถืออย่างเคร่งครัด

 ให้การสนับสนุนด้านกฏหมายทั่วไป .!!

สามารถติดต่อสอบถามได้ที่ แผนกกฏหมาย

(ทนายความ)

ติดต่อโดยตรง : 02-261-8182

E-mail : legal@aapth.com