การให้เช่าพื้นที่กับการให้ใช้พื้นที่มีความแตกต่างกันทั้งในส่วนของข้อเท็จจริง ประกอบข้อกฎหมาย และประเด็นทางภาษีอากร 1. การให้เช่าพื้นที่อันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือการให้เช่าที่จอดรถ 1.1 สัญญาเช่าทรัพย์ คือ สัญญาซึ่งบุคคลหนึ่งที่เรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้เช่า" ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลาอันจำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น (มาตรา 537 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) สัญญาเช่าทรัพย์มีลักษณะดังนี้คือ (1) เป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งคู่สัญญาเช่าทรัพย์ต่างเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน กล่าวคือ ผู้ให้เช่าเป็นลูกหนี้โดยมีหน้าที่ที่จะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าในขณะเดียวกันก็เป็นเจ้าหนี้ในอันที่จะได้รับค่าเช่าทรัพย์สินนั้น (2) ผู้เช่ามีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า สิทธิของผู้เช่าในทรัพย์สินที่เช่านั้น แม้ช่วงเวลานานเพียงใดก็เป็นสิทธิที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้น ผู้เช่าไม่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า เช่นเช่าบ้าน ผู้เช่ามีสิทธิเพียงครอบครอง ใช้ประโยชน์อยู่อาศัยในบ้านเท่านั้น แม้จะอยู่มานานเท่าใดผู้เช่าก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ “ทรัพย์สิน” ที่เป็นวัตถุแห่งสัญญาเช่านี้จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์หรือสิทธิใดๆ ก็ได้ เช่น บ้าน ที่ดิน รถยนต์ สิทธิในเครื่องหมายการค้า หรือลิขสิทธิ์ เป็นต้น สิทธิที่จะได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินตามสัญญาเช่านั้น กฎหมายได้กำหนดไว้ชัดเจนว่า ต้องเป็นระยะเวลาอันมีจำกัด เช่น กำหนดเป็นวัน เดือน ปี หรือแม้จะกำหนดระยะเวลาเช่าไว้ตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ได้เพราะเท่ากับเป็นการกำหนดระยะเวลาอันมีจำกัดแล้วนั่นเอง ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้เช่า มิฉะนั้น สัญญาเช่าก็จักไม่เกิดขึ้น และเมื่อได้ส่งมอบการครอบครองแล้ว ผู้ให้เช่าจะเข้าไปในพื้นที่เช่าไม่ได้เลย เว้นแต่จะมีเหตุที่กฎหมายยอมให้กระทำได้ (3) ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สิน เรียกว่า “ค่าเช่า” ซึ่งกำหนดเป็นเงินตราที่คู่สัญญาให้แก่กันเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สินที่เช่า หรือจะตกลงกันกำหนดค่าเช่าเป็นทรัพย์สินอย่างอื่นก็ได้ (4) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดระยะเวลาเช่าไว้ไม่เกิน 3 ปี กฎหมายได้กำหนดว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ (มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดระยะเวลาเช่าไว้เกินกว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะกำหนดระยะเวลาเช่าไว้เพียง 1 ปี 2 ปี หรือเกินกว่านั้นเป็น 10 ปี 20 ปี หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาก็เหมือนกัน กล่าวคือการเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถตกลงกันได้นานที่สุด 30 ปี (มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ต้องมี “หลักฐานเป็นหนังสือ” จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีตามสัญญาเช่าทรัพย์ได้ อย่างไรก็ตามถ้าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า กฎหมายกำหนดให้ตองทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งหากไม่ทำตามก็จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงแค่ 3 ปี เท่านั้น (มาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) เครดิต http://life.cpru.ac.th/.../%E0%B8%9A%E0%B8%97%E0%B8%97%E0... 1.2 การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ในทางภาษีอากร (1) ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 81 (1)(ต) แห่งประมวลรัษฎากร (2) กรณีผู้เช่าเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลหรือนิติบุคคลอื่น ที่จ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ ต้องคำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายตามมาตรา 3 เตรส แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 6 (1) และ (2) ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 4/2528 ในอัตราร้อยละ 5 ของค่าเช่า (3) สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องปิดอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาทต่อมูลค่าเช่าตามสัญญา ทุกจำนวน 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท
2. การให้ใช้พื้นที่อันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือการให้บริการที่จอดรถ 2.1 เป็นสัญญาการให้บริการ เนื่องจากไม่มีการส่งมอบการครอบครองทรัพย์ที่ให้ใช้พื้นทีกันนั้น ซึ่งผู้ให้บริการใช้พื้นที่ยังคงมีสิทธิครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นตลอดเวลา 2.2 การให้ใช้พื้นที่ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ในทางภาษีอากร (1) เป็นกิจการให้บริการที่อยู่ในข่ายที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/2 (1) แห่งประมวลรัษฎากร (2) กรณีผู้ใช้บริการเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น ที่จ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ ต้องคำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายตามมาตรา 3 เตรส แห่งประมวลรัษฎากร ประกอบกับข้อ 12/1 ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 4/2528 ฯ ลงวันที่ 26 กันยายน พ.ศ. 2528 ในอัตราร้อยละ 3 ของค่าบริการ (3) สัญญาให้ใช้พื้นที่ไม่ต้องปิดอากรแสตมป์ ตัวอย่าง กรณีบริษัท A เช่าที่ดินเปล่า แล้วนำที่ดินที่เช่ามาทำตลาดนัดชาวบ้าน ไม่มีสิ่งก่อสร้าง โดยบริษัทฯ จัดให้มีเต้นท์และไฟฟ้าใหักับผู้เช่าพื้นที่ขายของ ตลาดนัดมีวันจันทร์ - ศุกร์ ช่วงเวลา 15.00-21.00 น. บริษัทฯ คิดอัตราค่าบริการเหมารวมวันละ 200.- บาท ต่อพื้นที่ 1 ตารางเมตร นั้น รายได้จากการให้บริการพื้นที่เพื่อขายของในลักษณะตลาดนัดดังกล่าว เป็นรายได้อยู่ในข่ายที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 77/2 (1) ประกอบกับมาตรา 77/1 (10) แห่งประมวลรัษฎากร กรณีบริษัทฯ ประกอบธุรกิจประกันชีวิต มีที่จอดรถว่าง โดยให้พนักงานบริษัทฯ เช่าที่จอดรถเดือนละ 2,000 บาทต่อคนต่อเดือน โดยทำสัญญาเช่า ถามว่า บริษัทฯ ต้องจดภาษีมูลค่าเพิ่มหรือไม่ นั้น ให้พิจารณาเงื่อนไขการให้บริการใช้พื้นที่จอดรถดังกล่าวว่า เป็นการให้เช่าที่จอดรถยนต์ หรือให้บริการรับฝากรถยนต์ 1. หากบริษัทฯ ส่งมอบการครอบครองพื้นที่จอดรถยนต์ให้แก่พนักงาน เป็นสัดส่วนแน่นอนว่า อยู่บริเวณใด ผู้อื่นไม่สามารถเข้าใช้ได้ พนักงานต้องดูแลรับผิดชอบความปลอดภัยของทรัพย์สินรถยนต์ของตนเอง เช่นนี้ เข้าลักษณะเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ตามมาตรา 81 (1)(ต) แห่งประมวลรัษฎากร 2. แม้จะทำสัญญาให้เช่าพื้นที่ และมีข้อกำหนดตาม (1) แต่ในทางปฏิบัติ บริษัทฯ มียามดูแลรักษาความปลอดภัยแก่ทรัพย์สินรถยนต์ทั้งส่วนรถยนต์ของบริษัทฯ และของพนักงานโดยรวม เช่นนี้ ถือเป็นสัญญาเป็นสัญญาฝากทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 657 จึงเข้าลักษณะเป็นการประกอบกิจการให้บริการในทางธุรกิจหรือวิชาชีพตามมาตรา 77/1 (10) แห่งประมวลรัษฎากร บริษัทฯ ผู้รับฝากทรัพย์จึงมีหน้าที่เสียภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 77/2 และมาตรา 82 แห่งประมวลรัษฎากร
ต่อข้อถาม ขอเรียนว่า กรณีการเรียกเก็บค่าเช่าที่จอดรถ และค่าบริการที่จอดรถ แตกต่างกันในสาระสำคัญของสัญญา กล่าวคือ สำหรับสัญญาให้เช่าที่จอดรถ ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบการครอบครองทรัพย์ที่ให้เช่า โดยไม่เข้าไปดูแลรับผิดชอบในความเสียหายใด ๆ อันอาจเกิดขึ้นในทรัพย์สินของผู้เช่า ผู้ให้เช่าอาจต้องถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% ของเงินได้ และต้องปิดอากรแสตมป์บนสัญญาในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนค่าเช่า 1,000 บาท และเศษของ 1,000 บาท ตลอดอายุสัญญา สำหรับสัญญาให้บริการที่จอดรถ ผู้ให้บริการไม่มีการส่งมอบการครอบครองทรัพย์ที่ให้บริการ โดยต้องดูแลรับผิดชอบในความเสียหายใด ๆ อันอาจเกิดขึ้นในทรัพย์สินของผู้ใช้บริการ ผู้ให้บริการอาจต้องถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตรา 3% ของเงินได้ค่าบริการ และไม่ต้องปิดอากรแสตมป์บนสัญญา
กรณีบริษัท เอ จำกัด มีห้องชุดในการปล่อยเช่า จำนวน 6 ห้องชุด และ 1 ห้องจะมีที่จอดรถ 5 คัน กรณีมีการปล่อยเช่าห้องชุดได้ จะได้รับสิทธิที่จอดรถฟรี 2 คัน เท่ากับจะมีที่จอดรถว่างอยู่ต่อห้อง 3 คัน เมื่อบริษัทฯ มีการปล่อยเช่าที่จอดรถดังกล่าว ทั้งนี้การเรียกเก็บจะมีระบุช่องจอดรถ และทะเบียนรถ เช่นนี้ 1. ผู้เช่าที่ต้องการเช่าที่จอดรถเพิ่ม ชำระเงินเป็นรายเดือนในแง่บริษัทฯ เรียกเก็บจะถือเป็นค่าเช่าที่จอดรถเป็นการให้บริการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หากมีการส่งมอบการครอบครองพื้นที่ที่ให้เช่าเพิ่มนั้น ถูกต้องแล้วครับ 2. กรณีให้บุคคลอื่นซึ่งไม่ใช่ผู้เช่าห้องชุด มาเช่าที่จอดรถ ชำระเงินเป็นรายเดือนเหมือนกัน ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงแห่งสัญญาว่าถือเป็นค่าบริการที่จอดรถ หรือค่าเช่าที่จอดรถดังได้กล่าวข้างต้น ว่าเป็นประการใด บริษัทฯ มีหน้าที่จะต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มหรือไม่อย่างไร ให้เป็นตามหลักเกณฑ์ข้างต้น
ขอขอบคุณข้อมูลจาก FB อ.สุเทพ พงษ์พิทักษ์ ที่อนุญาตให้นำความรู้ดีๆ มาเเบ่งปันใน Website Tax-EZ ค่ะ คลิ๊กที่นี่ เพื่อติดตาม FB เพจ "อาจารย์ สุเทพ พงษ์พิทักษ์" |
